74 éves anyukámmal házat veszek, de a jelzálog az én nevemre lesz. Hogyan nevezzük el a házat?

Kedves MarketWatch!

Szeretném megkérdezni, hogy tudna-e tanácsot adni a 74 éves anyámmal való lakásvásárlással kapcsolatban. 240,000 220,000 dollárt teszek le – a saját házam eladásából származó bevétel felhasználásával – az új házra, és azzal kezdem. 100,000 XNUMX dollár jelzáloghitel. A jelzálog csak az én nevemre lesz. Ha anyám házát eladják, átadja nekem az otthoni bevételének egy részét – XNUMX XNUMX dollárt, hogy átdolgozhassam jelzálogkölcsönömet, és csökkentsem a havi törlesztőrészletemet.

Kérdéseink a következők: Hogyan nevezzük el azt a házat, amelyben mindketten élni fogunk? Tegyük fel mindkettőnk nevét a házra, ahol közös bérlők élnek túlélési joggal? Továbbá, az a pénz, amit az átdolgozott jelzáloghitelem felvételére ad, ajándéknak minősül-e nekem, és adót kell fizetnem utána? Van valami módja ennek elkerülésére? Utolsó kérdésem pedig az, hogy a nagykorú lányomat is a ház címére adjam-e, szintén túlélői jogú társbérlőként, hogy az övé legyen a ház, amikor anyámmal már nem leszünk ezen a Földön?

Ha nem tud válaszolni ezekre a kérdésekre, meg tudná nekem mondani, hogy beszélnem kell egy ingatlanügyvéddel, egy adóügyvéddel vagy egy CPA-val? Nem vagyok benne biztos, hogy kinek kell ilyen kérdéseket feltennem. Örömmel olvasom rovatodat. Köszönjük a segítségét.

Tisztelettel,

Anyához költözni

A „The Big Move” egy MarketWatch oszlop, amely az ingatlan csínját-bínját vizsgálja, az új otthon keresésében való navigálástól a jelzálog igénylésig.

Van kérdése a ház vásárlásával vagy eladásával kapcsolatban? Szeretné tudni, hol legyen a következő lépés? E-mail küldése Jacob Passy címre [e-mail védett].

Kedves Mozgó!

Nagyon édes, hogy házat tervezel vásárolni édesanyáddal, mert biztos vagyok benne, hogy ez megnyugvást fog neki adni, ahogy öregszik és több segítségre lesz szüksége. Tudom, hogy nem kérdezted meg a gondolataimat erről a megállapodásról, de hanyag lennék, ha nem javasolnám, hogy folytassanak sok őszinte beszélgetést egymással, ahol megbeszélik az együttélésre vonatkozó elvárásaitokat. Ez mindkettőtök számára nagy változást jelent, és mint minden szobatársi megállapodásnál, a békés együttélés érdekében a legjobb, ha előre megegyezik.

Be kell vallanom, hogy össze vagyok zavarodva azzal az idővonallal, amelyet ketten választottatok. Hacsak nincs ok arra, hogy miért van értelme önállóan vásárolni a lakást, nem értem, miért nem várnátok tovább egy kicsit a közös lakásvásárlással – különösen, ha azt fontolgatja, hogy mindketten a házhoz tartoznak. tett. Az erőforrások egyidejű összevonása nagy valószínűséggel lehetővé teheti a jobb finanszírozás előnyeit.

A jelzáloghitel átdolgozása sok lakástulajdonos számára előnyös lehet. Lehetővé teszi adósságkötelezettségének csökkentését a kölcsön kamatának vagy futamidejének megváltoztatása nélkül. Egy olyan időszakban, amikor a jelzáloghitelek kamatai emelkednek, ez sok lakástulajdonos számára jobb választás lehet, mint a refinanszírozás, ha fő célja a fennálló adósságállomány csökkentése.

Ennek a stratégiának van néhány hátránya. Kezdetben nem minden jelzáloghitelező engedi meg ezt, ezért ezt előre tisztáznia kell. És még ha egy hitelező ezt meg is engedi, nem tudja minden hiteltípusra megtenni. Pontosabban, a kormány által támogatott hiteleket, beleértve az FHA- és VA-kölcsönöket, nem lehet átdolgozni. A hitelkezelő díjat számít fel az átdolgozásért. Ezen okokból kifolyólag egyes hitelfelvevők úgy döntenek, hogy csak többletfizetést fizetnek jelzáloghitelükhöz, ahelyett, hogy átdolgoznák a teljes folyamatot.

Az Ön helyzetében édesanyja hozzájárulása ajándéknak minősülhet, ha nincs jelzáloghitelén, bár nem Ön fizetne utána adót. Konzultáljon egy könyvelővel, hogy szakértői tanácsot kérjen, de valószínűleg ajándékbevallást kell benyújtania. Ennek ellenére, hacsak nem ajándékoz több millió dollárt neked és másoknak, valószínűleg soha nem kell adót fizetnie ezért a pénzért az élethosszig tartó kizárás miatt.

A címen szerepelhet anélkül, hogy jelzáloghitelben lenne, de ez nem feltétlenül egyértelmű. Ha a lakásvásárlás és a jelzáloghitel felvétele után a későbbiekben azon gondolkodik, hogy felvegye őt az okiratba, konzultáljon egy ingatlanjogászsal. Egyes hitelezők olyan záradékokat tartalmaznak, amelyek kimondják, hogy a kölcsönt teljes mértékben vissza kell fizetni, ha jelentős változtatásokat hajtanak végre a lakás tulajdonjogában, és Ön azt szeretné, hogy egy jogi szakértő vizsgáljon felül minden jelzáloghitel-szerződést, hogy megbizonyosodjon arról, hogy ez itt a helyzet.

Ha ehelyett azt tervezi, hogy a kezdetektől fogva az anyját köti az okiratba, anélkül, hogy jelzáloghitelben lenne, konzultálnia kell a jelzáloghitelezővel, hogy jóváhagyja ezt a megállapodást. A New York-i székhelyű ingatlanjogász, Victoria Spodek egy blogbejegyzésében kifejti: „A banknak biztosnak kell lennie abban, hogy az érdekeiket védik, mert nagy összegű pénzt kölcsönöznek. A bank azon képessége, hogy fizetésképtelenség esetén el tudja adni az ingatlant, kritikus a modelljük szempontjából, és csak akkor adnak kölcsön pénzt, ha nem védik őket.”

Az a probléma, ami abból adódhat, hogy több személy van a jogcímen, de csak egy a jelzáloghitel, hogy a lakás tulajdonjoga bonyolulttá válik. A hitelező szemszögéből anyukádnak olyan jogai lennének a lakáshoz, amelyek megnehezíthetik az eladást, ha Ön elzárkózik. Tehát Spodek szerint a hitelezők gyakran megteszik egy ilyen forgatókönyvet, hogy mindkét tulajdonos aláírja a jelzálogkölcsönt, miközben csak egy személy írja alá a jegyzetet, ami a kölcsön visszafizetésének ígérete. Így „ha a kölcsönt nem fizetik ki, vagy késedelembe esik, akkor a banknak továbbra is lehetősége lesz eladni a lakást, hogy visszafizesse” – írja.

Ismét érdemes megfontolni, hogy anyád szerepeljen a jelzálogban. Hacsak nincsenek hitelproblémái, a társadalombiztosítási járulékos jövedelme és vagyona segíthet abban, hogy jobb kamatlábat kapjon jelzáloghitelén. Ez enyhítené azokat a problémákat is, amelyek abból adódnának, hogy a háza eladásakor le kell fizetnie a kölcsönt.

Ami az otthon elnevezését illeti, fontosnak tartom átgondolni, hogy miért szeretne mindkettőt a címben szerepelni, és mik a céljai ezzel kapcsolatban. Egyértelműnek tűnik, hogy mindkettőtöknek fontos a hagyatéki szerződés elkerülése, de a közös bérlet bizonyos kockázatokkal járhat. Például, ha egyikőtök adósságba esik, és nem tudja visszafizetni, a hitelezők követelhetik az ingatlant. Ezért is lehet kockázatos lépés, ha a lányát is hozzáadja a címhez.

Mindannyiótok számára az lehet a legértelmesebb, ha az otthont élő bizalomba helyezik. Ezzel irányíthatod, hogy mi történik az otthonoddal, amikor te és anyád elhunytak, miközben lehetővé teszi, hogy az otthonban maradhasson, amíg mindketten élnek. Nem csak, hogy az otthon könnyen átszállhat a lányára, de bizonyos adókat és hagyatéki illetékeket is elkerülhet. Ügyvédet kell fogadnia a bizalom kialakításához és megfelelő felépítéséhez, de életkörülményeinek összetettsége miatt ez lehet a legjobb megoldás a problémájára, és biztosítékot nyújt Önnek és édesanyjának, hogy képes lesz élni. ebben az otthonban a hátralévő napjaiban.

E-mailben elküldve a kérdéseit, beleegyezik abba, hogy névtelenül közzétegyék azokat a MarketWatch-on. Ha elküldi történetét a Dow Jones & Company -nak, a MarketWatch kiadójának, akkor tudomásul veszi és elfogadja, hogy felhasználhatjuk történetét vagy annak verzióit minden médiában és platformon, beleértve harmadik feleket is.