„Nem tudom, megéri-e bérlőkkel foglalkozni”: Alakítsam bérbe az otthonomat, vagy adjam el?

Viszont azon gondolkodom, hogy eladjam-e vagy bérbe adjam-e a jelenlegi házam. 188,500 2.75 dollárért vettem a házat. Kétszer refinanszíroztam, legutóbb pedig készpénzt kaptam. A kamatam 18%, és még van 1,800 évem, hogy kifizessem. 2,000-500,000 dollárért bérelhetem. De nem tudom, hogy ez a legjobb megoldás-e, mert el is tudnám adni közel XNUMX XNUMX dollárért, ami jelenleg a legmagasabb érték.

Jó lenne, ha a bérlők fizetnék a második jelzáloghitelemet, de nem tudom, megéri-e foglalkozni a bérlőkkel és a javításokkal, amelyeket folyamatosan kérnek. Végül is ez egy régi ház. Mit kellene tennem? 

Tisztelettel,

Csomagolás Portlandben

A „The Big Move” egy MarketWatch oszlop, amely az ingatlan csínját-bínját vizsgálja, az új otthon keresésében való navigálástól a jelzálog igénylésig.

Van kérdése a ház vásárlásával vagy eladásával kapcsolatban? Szeretné tudni, hol legyen a következő lépés? E-mail küldése Jacob Passy címre [e-mail védett].

Kedves Csomagoló!

A teljes lakáspiacon sok lakástulajdonos van, figyelembe véve azt a lépést, amelyen gondolkodik. A lakástulajdonosok növekvő bérleti díjakat látnak, és sokan ezt kihasználják. Februárban a bérleti díjak közel 18%-kal voltak magasabbak az egy évvel ezelőttinél országos viszonylatban – írja az Apartment List ingatlanpiaci oldal, ami rekordnövekedést jelent.

Bizonyos mértékig a lakástulajdonosok a bérleti díjak növekedését azzal segítik elő, hogy induló otthonaikat bérbeadásra váltják. Ezek a lakások különben biztosítanák volna a lakásvásárlási piacok oly szükséges ellátását. Ehelyett olyan kevés eladó lakás van, hogy sok amerikai kénytelen hosszabb ideig bérelni, mint azt remélte, mert nem talál megvásárolható ingatlant. Ha több ember bérel, az nagyobb versenyt jelent a bérleményekért, így a bérleti díjak emelkednek.

Csak azért, mert sok lakástulajdonos ezt az utat választja, még nem jelenti azt, hogy ezt kell tenned. „Akkor és csak akkor van értelme egy otthont bérelhető ingatlanná alakítani, ha tisztában vagyunk a bérbeadóvá válással kapcsolatos összes lehetséges problémával” – mondta Michelle Gessner, a houstoni székhelyű Gessner Wealth Strategies pénzügyi tanácsadó cég alapítója és tulajdonosa. .

Könnyű elképzelni a bérbeadói lét előnyeit – a többletjövedelemből a második jelzáloghitelét fizeti ki, és talán ha egyszer ez megtérül, zsebre teszi a pénzt, hogy megtakarítson nyugdíjba. De ha a járvány megtanított nekünk valamit, akkor az az, hogy kismamáknak lenni nem való a gyenge szívűeknek.

Ön már szembesült néhány kihívással, amelyet bérbeadóként jelent. Kapcsolatba kell lépnie a bérlőkkel, és együttműködnie kell velük az ingatlan karbantartása érdekében. Valószínűleg a bérlők nem bánnak olyan jól az otthonnal, mint Ön, ezért fizetni kell a rendszeres javításért. Ez csak a jéghegy csúcsa.

Úgy tűnik, anyagilag stabil vagy, de megengedhetnéd magadnak, hogy mind az első lakásod, mind az új lakásod jelzáloghitelét egyedül fizetd? Az elmúlt években sok bérbeadó kényszerértékesítéssel és csőddel találta szemben magát bérleményében, mivel a bérlők nehezen fizették ki a bérleti díjat a járvány miatt. Végül sok ilyen ingatlantulajdonos úgy döntött, hogy eladja otthonát, hogy csökkentse veszteségeit.

Ha úgy gondolja, hogy nem bírja ezt a stresszt, akkor határozottan megfontolnám, hogy bérbeadó legyek. Más anyagi okok is megfontolandók. Amikor valaki eladja az elsődleges lakhelyét, legfeljebb 250,000 500,000 dollár tőkenyereséget zárhat ki (vagy 500,000 300,000 dollárt, ha házas és közösen jelentkezik.) Tehát, ha például eladta a lakást 200,000 XNUMX dollárért, de csak XNUMX XNUMX dollárt fizetett a megvásárlásáért, akkor nem fizetne tőkenyereség-adót a megszerzett XNUMX XNUMX dolláros nyereség után.

Ha úgy dönt, hogy az ingatlant bérlakássá alakítja, majd később úgy dönt, hogy eladja, meredek adószámlával kell szembenéznie. Ahhoz, hogy kihasználja a tőkenyereségre vonatkozó kizárást, az elmúlt öt évből kettőt kell az otthonában élnie, de nem kell a legutóbbi két évnek lennie. Tehát lényegében van egy kis türelmi időszakod. És vannak olyan adólevonások, amelyeket bérbeadóként megadhat.

Tegyük fel azonban, hogy hat évre bérelte az otthont, majd úgy döntött, hogy eladja. Ekkor nem kapja meg a 250,000 500,000 dolláros (vagy 1031 XNUMX dolláros) kizárást, így az eladásból származó összes pénz adóköteles bevételnek minősül. Vannak módok, amelyekkel elkerülheti ezt az adósértést – különösen, ha ezt a pénzt egy másik bérleménybe fektetheti be a XNUMX. szakasz szerinti cserén keresztül. Ellenkező esetben az adószámla nagyobb lesz.

Egy másik pénzügyi szempont az, hogy a jelzáloghitelező egyáltalán lehetővé teszi-e az ingatlan bérbeadását. A jelzáloghitelek jellemzően olyan záradékokat tartalmaznak, amelyek megkövetelik, hogy a hitelfelvevők meghatározott ideig az otthonban éljenek. Ha a határidő lejárta előtt megpróbálja kiköltözni és bérbe adni az ingatlant, jelzáloghitel-csalásba keveredhet. Tekintettel arra, hogy nemrégiben refinanszírozott, alaposan tanulmányozza át jelzáloghitel-okmányait.

Ön jobban érzi a kockázattűrő képességét és a pénzügyi bonyolultságot, mint én. Ha továbbra is érdekli a terv megvalósítása, mindenképpen konzultáljon egy könyvelővel és egy pénzügyi tervezővel, akik segíthetnek a legjobb megközelítés kialakításában. Az a megérzésem, hogy nem vagy eladva ettől az ötlettől. Ha ez a helyzet, akkor más lehetőségeket is fontolóra veszek. Végtére is, az otthon eladásából származó pénz valószínűleg nagyban hozzájárul az adósság törlesztéséhez vagy más pénzügyi célokhoz.

Ráadásul nem csak bérbeadóként lehet ingatlanba fektetni. „További bevételek fektethetők be bevételszerzésre vagy növekedésre, vagy akár ingatlanokkal kapcsolatos értékpapírokba” – mondta Kashif Ahmed, az American Private Wealth pénzügyi tanácsadó cég elnöke a Bedfordban, Mass. Investing in a Ingatlanbefektetési tröszt. például bővítheti portfólióját, de sokkal likvidebb, mintha ennyi pénzt egy házban kötnének le.

Végső soron úgy érzem, hogy nem tévedhetsz, ha a számodra legkényelmesebb választást választod. Tehát bármilyen választás is legyen, sok szerencsét kívánok.

E-mailben elküldve a kérdéseit, beleegyezik abba, hogy névtelenül közzétegyék azokat a MarketWatch-on. Ha elküldi történetét a Dow Jones & Company -nak, a MarketWatch kiadójának, akkor tudomásul veszi és elfogadja, hogy felhasználhatjuk történetét vagy annak verzióit minden médiában és platformon, beleértve harmadik feleket is.