A házak felforgatása jövedelmező üzlet lehet. De ne hagyja, hogy az idealizált házat forgató tévéműsorok befolyásolják a működéséről alkotott véleményét. Tapasztaltnak, finanszírozottnak és tájékozottnak kell lennie abban, amit csinál. Ez különösen igaz, ha arról van szó csapkodó házak és adók. Ez az ingatlan útmutató lebontja, hogy mire számíthatunk a házfeldobási adókkal kapcsolatban. A pénzügyi tanácsadó segíthet pénzügyi tervet készíteni ingatlanbefektetési céljaihoz, és megvédheti vállalkozását a pénzügyi hibáktól.
Ön ingatlanbefektető vagy kereskedő?
Az első kérdés, amire meg kell válaszolnia, hogy Ön a ingatlan befektető vagy kereskedő. Ennek az az oka, hogy az IRS eltérően adóztatja ezt a két osztályt. A befektető általában legalább egy évig vásárol és birtokol ingatlant. A befektetők általában bérbeadásra használják az ingatlant, és mint eszközt arra számítanak, hogy hosszú évek alatt lassan növekedni fog az érték.
A kereskedők viszont a hagyományosak ház békaláb. Az ingatlan megvásárlásának teljes oka az, hogy továbbértékesítik. Íme néhány pont, amelyeket az IRS megvizsgál, hogy megállapítsa, Ön kereskedő-e:
Az ingatlanvásárlások és -eladások gyakorisága és mennyisége
Függetlenül attól, hogy az ingatlan valaha is az Önként szerepelt-e elsődleges lakóhely
Miért a ingatlan tartották, és hogy a továbbértékesítésen kívül más célt szolgált-e
Mennyi reklám és promóció ment el az ingatlanértékesítésbe
Hány fejlesztés történt
Az ingatlant értékesítő adózó általános tevékenysége
Általánosságban elmondható, hogy ha felborít egy házat, akkor kizárólag azzal a céllal vásárolja meg, hogy javítsa és továbbadja. Ettől leszel ingatlankereskedő. Ha további kérdései vannak, forduljon pénzügyi tanácsadóhoz vagy adószakértőhöz.
Házfelforgatás és tőkenyereségadó
Kétféle típus létezik tőkenyereség-adó, rövid távú és hosszú távú. A rövid távú tőkenyereség-adót az Ön jövedelemadójával megegyező mértékű adók terhelik, és az egy évnél rövidebb ideig tartott eszközökön (például ingatlanokon) származó nyereségre vonatkoznak. Hosszú távú tőkenyereség-adó egy éven túli vagyonra vonatkoznak, és kedvezőbb díjszabással, 0% és 20% között mozog, sávtól függően.
A házi békalábok többnyire a rövid távú tőkenyereség táborába tartoznak. Ne feledje, amikor felborít egy házat, minden nap, amikor az ingatlanhoz ragaszkodik, pénzt veszít. Szeretnél bekerülni, fejleszteni és gyorsan nyereséggel eladni. Ez különösen igaz, ha a vásárlást hitelből finanszírozta.
Teljes körű adózás az ingatlankereskedőknek
Ezen a ponton megállapítottuk, hogy az aktív házas flipperek ingatlankereskedők. Ez azt jelenti, hogy vannak más adók is, amelyekről tudniuk kell. A személyi jövedelemadó fizetése mellett (amely akár 37 százalék is lehet), az ingatlankereskedőknek további 15.3 százalékos egyéni vállalkozói adót kell fizetniük.
Nézzünk egy példát a használatával A SmartAsset adókalkulátora. Ha egy ingatlankereskedő külön bejelentést tesz, 200,000 40,811 dollár bevételt kap az év során, akkor 30,600 71,411 dollár szövetségi jövedelemadó fizetésére számíthat. Ha ehhez hozzáadja a 35.71 200,000 dollárt az önálló vállalkozói adóra, akkor a teljes adószámlája XNUMX XNUMX dollár, vagyis a XNUMX XNUMX dollár XNUMX%-a.
Természetesen ez az adólevonások elszámolása nélkül történik. Beszéljünk néhány lépésről az adószámla csökkentésére.
Csökkentse háza megbillent adóterhét
Még az ingatlankereskedői tevékenység magas adói mellett is vannak módok arra, hogy csökkentsék háza adóterhét. Íme három lépés, amellyel csökkentheti az adószámláját, amikor elkezdi a házakat felforgatni.
1. LLC létrehozása
Mielőtt elkezdené a házfelújítást, okos, ha létrehozza vállalkozását. Az egyik legnépszerűbb üzleti struktúra a korlátolt felelősségű társaság vagy LLC. Az LLC-k lehetővé teszik az üzleti költségek levonását. Ezen felül segítenek megvédeni személyes vagyonát a jogi követelésekkel szemben, ha a dolgok rosszul mennének.
Rugalmasságuk egy másik ok, amiért olyan népszerűek. Az LLC lehet egyéni vagy társas vállalkozás, vagy társaságként is megszervezhető az alkalmazandó adókedvezmények kihasználása érdekében. Ne feledje, hogy az LLC-k állami irányítású jogalanyok, így az alapításukra vonatkozó pontos szabályok és az általuk nyújtott előnyök államonként eltérőek.
2. Adólevonás
LLC-ként leírhatja a házhoz kapcsolódó üzleti költségeit. Íme kilenc általános levonás, amelyet esetleg megtehet:
Lakásfelújítási költségek az eladott ingatlanokon
Ingatlanhitelek kamatai
Befektetési ingatlanok ingatlanadója
Építési engedély költségei
Ingatlan jutalékok
Útiköltség
Irodaszerek
Minden külső irodai költség, például bérleti díj, internet, rezsi stb.
Jogi és könyvelési díjak
3. A tőkeveszteség levonása
Nem biztos, hogy minden alkalommal profitálsz házi úszóként. Ennek az az eredménye, hogy levonhatja a felmerülő tőkeveszteségeket, és felhasználhatja azokat a tőkenyereség-adó ellentételezésére. Beszéljen pénzügyi tanácsadójával arról, hogyan lehet a legjobban ellensúlyozni ezeket a nyereségeket veszteségekkel, és hogy jogosult-e tőkeveszteség átvitel.
Adókedvezmények, amelyeket nem kaphat házi úszóként
Annak ellenére, amit az interneten olvashatsz, ha aktív házaspár vagy, aki évente több házat forgat, akkor másoknak adókedvezményei vannak, amelyeket nem. Íme néhány adókedvezmény, amelyet érdemes megfontolni:
121 kizárás: Ezt Az IRS szabály vonatkozik rá az elsődleges lakhelyed. Lehetővé teszi, hogy elkerülje a tőkenyereség-adót az elsődleges lakóhelye eladásából származó nyereség után, legfeljebb 250,000 500,000 USD nyereségig (vagy 24 60 USD, ha házas). Ismétlem, ennek a háznak az elsődleges lakóhelyeként kell szerepelnie ahhoz, hogy megfeleljen. A kizárás megköveteli, hogy az előző XNUMX hónapból legalább XNUMX-ig az otthonban éljen. Ez azt jelenti, hogy a gyors átfordításra szánt házak nem minősülnek megfelelőnek.
1031 csere: Ezt adóhalasztási program lehetővé teszi a befektetők számára, hogy eladjanak egy befektetési célú ingatlant, és elhalasszák az eladás utáni adókat egy új befektetési ingatlan megvásárlásával. Az IRS 45 napot ad Önnek a cseretulajdon azonosítására, és 180 napot a tranzakció végrehajtására. De miért nem tudják ezt kihasználni a házi békalábok? Az IRS különös figyelmet fordít arra, hogy kik vehetnek részt az 1031-es cserében. Kifejezetten megtiltják a viszonteladásra vásárolt ingatlanok részvételét.
A lényeg
Ingatlan adás-vétel lehet a bonyolult folyamat, különösen, ha beleszámítjuk a házfeldobási adókat. A legjobb, ha felkészülten indulsz be az üzletbe, és tudod, mi lesz a horog. Tudnia kell, hogy az IRS mennyit kér majd Öntől, valamint azt, hogy hogyan strukturálja vállalkozását úgy, hogy Ön a legjobb pozícióba kerüljön a hosszú távú sikerhez.
Tippek a házak felforgatásához
A házfelújító vállalkozásának nem kell önállóan kezelnie pénzügyeit a növekedési tőkétől az adótervezésig. Ha a sarokban van egy pénzügyi tanácsadó, az hatalmas terhet vesz le a válláról, és több lehetőséget kínál a növekedésre. Ha nincs pénzügyi tanácsadója, nem kell olyan nehéz megtalálnia. A SmartAsset ingyenes eszköze akár három ellenőrzött pénzügyi tanácsadóval párosítja Önt, akik az Ön területét szolgálják, és díjmentesen kikérdezheti tanácsadóit, hogy eldönthesse, melyik a megfelelő az Ön számára. Ha készen áll arra, hogy olyan tanácsadót találjon, aki segíthet pénzügyi céljai elérésében, kezd el most.
Az adózás rendbetétele mellett érdemes odafigyelni arra is, hogy hol bankol. Egyes bankok csak barátságosabbak a kisvállalkozásokkal. Tekintse meg listánkat a legjobb bankok kisvállalkozások számára hogy kihasználják ezeket a lehetőségeket.
Fotó: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
A poszt Házak és adók felforgatása: Ingatlan útmutató jelent meg először SmartAsset Blog.
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html