Hogyan értékeljük az ingatlanbefektetési ingatlanokat

Az ingatlanbefektetés értékelemzésének módszerei hasonlóak a részvények fundamentális elemzésénél alkalmazott módszerekhez. Mivel az ingatlanbefektetés jellemzően nem rövid távú üzlet, a pénzáramlás és az azt követő megtérülési ráta elemzése kritikus fontosságú a jövedelmező befektetések céljának eléréséhez.

A nyereséghez a befektetőknek tudniuk kell, hogyan kell értékelni az ingatlanokat, és alapos tippeket kell tenniük arról, hogy mindegyikük mekkora profitot termel, akár az ingatlan felértékelődése, akár a bérleti díjból származó bevételek révén. A pontos ingatlanértékelések segíthetnek a befektetőknek jobb döntéseket hozni ingatlanvásárláskor és -eladáskor.

A részvények értékelése jellemzően két alapvető módszerrel történik: abszolút érték és relatív érték. Ugyanez igaz az ingatlanok értékbecslésére is.

A jövőbeli nettó működési bevétel (NOI) diszkontálása az ingatlanok megfelelő diszkontrátával hasonló a részvények diszkontált cash flow (DCF) értékeléséhez. Mindeközben a bruttó jövedelem szorzós modelljének ingatlanokba való integrálása összevethető a részvények relatív értékértékelésével. Az alábbiakban megnézzük, hogyan lehet értékelni egy ingatlant ezekkel a módszerekkel.

A tőkésítési ráta

Az egyik legfontosabb feltételezés, amelyet az ingatlanbefektető az ingatlanértékelés elvégzése során tesz, az, hogy válasszon egy megfelelő tőkésítési arányt, más néven felső határt.

A tőkésítési ráta az ingatlan megtérülési rátája, az értéknövekedés vagy az értékcsökkenés levonása után. Egyszerűen fogalmazva, ez a NOI-ra alkalmazott ráta egy ingatlan jelenértékének meghatározására.

Tegyük fel például, hogy egy ingatlan várhatóan 1 millió dollár NOI-t termel a következő tíz évben. Ha 14%-os tőkésítési rátával diszkontálnánk, az ingatlan piaci értéke a következő lenne:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{hol:}\\&\text{Market value}=\text{Nettó működési bevétel}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$.$7,142,857(0.14$1,000,000.)ahol:Piaci értéke=Nettó működési bevétel/cap rate.

A 7,142,857 6.5 8 dolláros piaci érték jó üzlet, ha az ingatlant XNUMX millió dollárért adják el. De rossz üzlet, ha az eladási ár XNUMX millió dollár.

A kapitalizációs ráta meghatározása az egyik kulcsfontosságú mérőszám a bevételt termelő ingatlan értékének meghatározásához. Bár ez némileg bonyolultabb, mint egy cég súlyozott átlagos tőkeköltségének (WACC) kiszámítása, a befektetők számos módszert használhatnak a megfelelő tőkésítési ráta megtalálásához, beleértve a következőket:

• Felépítési módszer
• Piac-kivonási módszer
• Befektetési sávos módszer

A felépítési módszer

A felső határérték kiszámításának egyik általános módja a felhalmozási módszer. Kezdje a kamatlábbal, és adja hozzá a következőket:

1. Megfelelő likviditási prémium – az ingatlan illikvid jellegéből adódik
2. Visszaszerzési prémium – a nettó földfelértékelődést veszi figyelembe
3. Kockázati prémium – megmutatja az ingatlanpiac általános kockázati kitettségét

6%-os kamatlábat, 1.5%-os nem likviditási kamatlábat, 1.5%-os visszavásárlási prémiumot és 2.5%-os kockázati rátát figyelembe véve egy részvénytulajdon kapitalizációs rátája 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5). %). Ha a nettó működési bevétel 200,000 1,739,130 USD, az ingatlan piaci értéke 200,000 0.115 XNUMX USD (XNUMX XNUMX USD / XNUMX).

Nagyon egyszerű elvégezni ezt a számítást. A bonyolultság azonban a kapitalizációs ráta egyes összetevőire vonatkozó pontos becslések értékelésében rejlik, ami kihívást jelenthet. A felépítési módszer előnye, hogy megkísérli meghatározni és pontosan mérni a diszkontráta egyes összetevőit.

A piac-kivonási módszer

A piac-kivonási módszer azt feltételezi, hogy vannak aktuális, könnyen elérhető NOI- és eladási árinformációk az összehasonlítható jövedelemtermelő ingatlanokról. A piackivonási módszer előnye, hogy a tőkésítési ráta értelmesebbé teszi a közvetlen jövedelem tőkésítését.

A kapitalizációs ráta meghatározása viszonylag egyszerű. Tegyük fel, hogy egy befektető vásárolhat egy parkolót, amely várhatóan 500,000 XNUMX dollár NOI-t termel. A területen három, összehasonlítható bevételt termelő parkoló található:

• Az 1. parkoló NOI-ja 250,000 3 dollár, eladási ára pedig 8.33 millió dollár. A kapitalizációs ráta 250,000% (3,000,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).
• Az 2. parkoló NOI-ja 400,000 3.95 dollár, eladási ára pedig 10.13 millió dollár. A kapitalizációs ráta 400,000% (3,950,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).
• Az 3. parkoló NOI-ja 185,000 2 dollár, eladási ára pedig 9.25 millió dollár. A kapitalizációs ráta 185,000% (2,000,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).

E három összehasonlítható ingatlan átlagos felső határértékét figyelembe véve a teljes 9.24%-os kapitalizációs ráta ésszerűen reprezentálja a piacot. Ezzel a tőkésítési rátával a befektető meghatározhatja az ingatlan piaci értékét. A parkoló befektetési lehetőség értéke 5,411,255 500,000 0.0924 USD (XNUMX XNUMX USD / XNUMX).

A befektetési sáv módszere

A befektetési sávos módszerrel a tőkésítési ráta egyedi kamatlábak alapján kerül kiszámításra azon ingatlanok esetében, amelyek hitel- és részvényfinanszírozást is igénybe vesznek. Ennek a módszernek az az előnye, hogy ez a legmegfelelőbb tőkésítési arány a finanszírozott ingatlanbefektetésekhez.

Az első lépés a süllyedő alaptényező kiszámítása. Ez az a százalékos arány, amelyet minden időszakra félre kell tenni, hogy egy jövőbeni időpontban legyen egy bizonyos összeg. Tételezzük fel, hogy egy 950,000 50 USD NOI-val rendelkező ingatlan 7%-ban finanszírozott, és 15%-os kamatozású adósságot használnak fel, amelyet 10 év alatt amortizálnak. A többit saját tőkével fizetik ki, XNUMX%-os megtérülési rátával. A süllyedő alaptényező a következőképpen kerül kiszámításra:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{hol:}\\&\text{SFF}=\text{Süllyedő alaptényező}\\ &i=\text{Időszakos kamatláb, gyakran mint}\\&\fantom{i=}\text{éves százalékos kamatláb}\\&n=\text{Időszakok száma, gyakran években kifejezve}\vége{igazítva }$.SFF=(1+i)n-1i.ahol:SFF=Süllyedő alaptényezői=Periodikus kamatláb, gyakran ani=éves százalékos kamatláb.

A számokat beillesztve a következőket kapjuk:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Ez 3.98%-ot jelent. A hitelezőnek fizetendő kamatláb megegyezik ezzel a süllyedő alaptényezővel plusz a kamatláb. Ebben a példában ez 10.98% (0.07 + 0.0398).

Így a súlyozott átlagos kamatláb vagy a teljes tőkésítési ráta, az adósság 50%-os és a részvények 50%-os súlyával a következő:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Ennek eredményeként az ingatlan piaci értéke:

• 9,056,244 950,000 0.1049 USD (XNUMX XNUMX USD / XNUMX)

Értékelési módszerek

Az abszolút értékelési modellek meghatározzák a jövőbeli bejövő pénzáramlások jelenértékét, hogy megkapják az eszköz belső értékét. A leggyakoribb módszerek az osztalékdiszkont-modell (DDM) és a diszkontált cash flow (DCF) technikák.

Másrészt a relatív érték módszerei azt sugallják, hogy két összehasonlítható értékpapírt hasonló módon kell árazni a bevételeik szerint. Az olyan arányokat, mint az ár-nyereség (P/E) és az ár-értékesítés aránya, összehasonlítják ugyanazon iparág más vállalataival annak megállapítására, hogy egy részvény alul- vagy túlértékelt-e.

A részvényértékeléshez hasonlóan az ingatlanértékelési elemzésnek mindkét eljárást végre kell hajtania a lehetséges értékek meghatározásához.

Kedvezményes jövőbeli NOI

A diszkontált nettó működési eredmény alapján az ingatlanérték kiszámításának képlete a következő:

$\begin{aligned}&\text{Market Value}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{hol:}\\&NOI=\text{Nettó működési bevétel} \\&r=\text{Az ingatlanvagyon szükséges megtérülési rátája}\\&g=\text{}NOI\\&R=\text{Tőkésítési ráta }(rg)\end{igazított} növekedési üteme$.Piaci értéke=r-gNOI1..=RNOI1..ahol:NOI=Nettó működési bevételr=Az ingatlanvagyon szükséges megtérülési rátájag=Növekedési üteme NOI.

A NOI azt a bevételt tükrözi, amelyet az ingatlan a működési költségek figyelembe vétele után termel, de még az adók és a kamatfizetések levonása előtt. A kiadások levonása előtt azonban meg kell határozni a beruházásból származó összes bevételt.

A várható bérleti díjbevétel kezdetben a közeli hasonló ingatlanok alapján prognosztizálható. Megfelelő piackutatással a befektető meghatározhatja, milyen árakat fizetnek a bérlők a területen, és feltételezheti, hogy hasonló négyzetméterenkénti bérleti díjakat lehet alkalmazni erre az ingatlanra. A bérleti díjak előre jelzett növekedését a képletben a növekedési ütemben figyelembe veszik.

Mivel a magas üresedési ráta potenciálisan veszélyezteti az ingatlanbefektetések megtérülését, vagy érzékenységi elemzést vagy reális, óvatos becsléseket kell használni az elmaradt bevétel meghatározásához, ha az eszközt nem használják ki teljes kapacitással.

A működési költségek magukban foglalják azokat, amelyek közvetlenül az épület napi üzemeltetése során merülnek fel, mint például a vagyonbiztosítás, kezelési díjak, karbantartási díjak és közüzemi költségek. Vegye figyelembe, hogy az amortizáció nem szerepel a teljes költségszámításban. Egy ingatlan nettó működési eredménye hasonló a kamat, adó, értékcsökkenés és amortizáció előtti eredményhez (EBITDA).

Az ingatlanbefektetésből származó NOI-nak a felső határértékkel történő diszkontálása analóg a jövőbeli osztalékáram diszkontálásával az osztaléknövekedéssel korrigált megfelelő megtérülési rátával. Az osztaléknövekedési modelleket ismerő részvénybefektetőknek azonnal látniuk kell a hasonlóságot.

Bruttó jövedelem szorzó

A bruttó jövedelem szorzós megközelítése egy relatív értékelési módszer, amely azon a mögöttes feltételezésen alapul, hogy az azonos területen lévő ingatlanokat az általuk generált bruttó bevétellel arányosan értékelik.

Ahogy a név is sugallja, a bruttó bevétel az összes bevétel a működési költségek levonása előtt. Mindazonáltal az üresedési rátákat előre kell jelezni a bruttó jövedelem pontos becsléséhez.

Például, ha egy ingatlanbefektető vásárol egy 100,000 10 négyzetméteres épületet, összehasonlítható ingatlanadatokból megállapíthatja, hogy a környéken az átlagos havi bruttó jövedelem négyzetlábra 12 dollár. Bár a befektető kezdetben azt feltételezheti, hogy a bruttó éves bevétel 10 millió dollár (12 dollár x 100,000 hónap x XNUMX XNUMX négyzetláb), valószínűleg bármikor van néhány üres egység az épületben.

Feltételezve, hogy 10%-os üresedési arány van, a bruttó éves bevétel 10.8 millió dollár (12 millió dollár x 90%). Hasonló megközelítést alkalmaznak a nettó működési eredmény megközelítésénél is.

Az ingatlan értékének felmérésének következő lépése a bruttó jövedelem szorzójának meghatározása és a bruttó éves jövedelem szorzata. A bruttó jövedelem szorzóját a múltbeli értékesítési adatok segítségével találhatjuk meg. Ha megvizsgáljuk az összehasonlítható ingatlanok eladási árait, és ezt az értéket elosztjuk a megtermelt bruttó éves jövedelemmel, akkor megkapjuk a régió átlagos szorzóját.

Ez a fajta értékelési megközelítés hasonló ahhoz, hogy összehasonlítható tranzakciókat vagy többszöröseket használjunk egy részvény értékének meghatározásához. Sok elemző előrejelzi egy vállalat nyereségét, és megszorozza az egy részvényre jutó eredményt (EPS) az iparág P/E mutatójával. Az ingatlanértékelés hasonló intézkedésekkel is elvégezhető.

Útlezárások az ingatlanértékeléshez

Mindkét ingatlanértékelési módszer viszonylag egyszerűnek tűnik. A gyakorlatban azonban egy jövedelmet termelő ingatlan értékének meghatározása ezekkel a számításokkal meglehetősen bonyolult. Először is, időigényes és kihívást jelenthet a szükséges információk beszerzése a képlet összes inputjával kapcsolatban, mint például a nettó működési bevétel, az aktiválási rátában szereplő díjak és az összehasonlítható értékesítési adatok.

Másodszor, ezek az értékelési modellek nem veszik megfelelően figyelembe az ingatlanpiac lehetséges jelentős változásait, mint például a hitelválságot vagy az ingatlanpiaci fellendülést. Ennek eredményeként további elemzéseket kell végezni a változó gazdasági változók lehetséges hatásainak előrejelzésére és figyelembevételére.

Mivel az ingatlanpiacok kevésbé likvidek és átláthatóak, mint a tőzsdék, néha nehéz megszerezni a szükséges információkat egy teljes körűen megalapozott befektetési döntés meghozatalához.

Ennek ellenére, a nagy beruházás megvásárlásához általában szükséges nagy tőkebefektetés miatt ez a bonyolult elemzés nagy megtérülést eredményezhet, ha alulértékelt ingatlan felfedezéséhez vezet (hasonlóan a tőkebefektetéshez). Így, ha időt szán a szükséges inputok kutatására, megéri az időt és az energiát.

A lényeg

Az ingatlanértékelés gyakran olyan stratégiákon alapul, amelyek hasonlóak a tőkeelemzéshez. A diszkontált NOI és a bruttó jövedelem szorzós megközelítése mellett más módszereket is gyakran alkalmaznak. Néhány iparági szakértő például aktívan ismeri a városok migrációját és fejlődési mintáit.

Ennek eredményeként meg tudják határozni, hogy mely helyi területeken tapasztalható a leggyorsabb felértékelődés. Függetlenül attól, hogy melyik megközelítést alkalmazzuk, a stratégia sikerének legfontosabb előrejelzője az, hogy mennyire jól kutatják.