Az elmúlt 10 évben csaknem megduplázódtak a lakásárak – ez pedig azt jelentheti, hogy komoly adótartozást kell fizetnie, ha eladja otthonát. Miután 259,000-ben 2011 453,000 dollár körüli mélypontot ért el, egy ház átlagos eladási ára folyamatosan felfelé menetelt, és a cikk írásakor több mint XNUMX XNUMX dollár volt. Sok trendhez hasonlóan a járvány ezt is felgyorsíthatta, de a lakásárak már évek óta emelkedtek. Ez nagyszerű hír az eladni vágyó lakástulajdonosok számára. Valódi pénzt keresnek.
Sajnos valódi pénzzel valódi adók járnak. Ha haszonszerzés céljából ad el ingatlant, akkor a pénz után tőkenyereségadóval kell tartoznia. Sajnos a bérekből származó adókkal ellentétben az IRS nem veszi fel ezt a pénzt. Ki kell számolnia és ki kell vágnia egy csekket. Vannak azonban módok arra, hogy ez kevésbé fájjon. Ha segítségre van szüksége egy lakáseladásból származó adószámla minimalizálásához, fontolja meg egy pénzügyi tanácsadóval való együttműködést.
Mik azok a tőkenyereség-adók az ingatlanokra?
A tőkenyereség-adót a befektetés eladásából származó minden nyereségre ki kell vetni. Ez vonatkozik a legtöbb pénzre, amelyet eszközök, például részvények, kötvények és akár ingatlanok (például háza) vásárlásával és eladásával keres. Ingatlan esetén adóköteles nyereségét a következőképpen számítja ki:
Ár, amelyért eladta az ingatlant – Az ingatlan megvásárlásáért fizetett ár = Adóköteles nyereség
Tegyük fel például, hogy tíz évvel ezelőtt 260,000 450,000 dollárért vásárolta az otthonát. Ma 190,000 XNUMX dollárért adod el. Tőkenyereségadóval kell tartoznia XNUMX XNUMX dollár után (a vételár és az eladási ár közötti különbség).
A hosszú távú tőkenyereség – vagyis a legalább egy éve tartott eszközök nyeresége – általában sokkal alacsonyabb adókulccsal adózik, mint a megkeresett jövedelem (a munkavégzésből származó pénz). 2021-ben az egyedülálló/házas bejelentők esetében a tőkenyereség-adó mértéke a következőképpen alakult:
0 százalék – 0–40,400 0 USD egyedülálló/80,800–XNUMX XNUMX USD házas
15 százalék – 40,401–445,850 80,801 USD egyedülálló/501,600–XNUMX XNUMX USD házas
20 százalék – 445,851 501,601 USD+ egyedülálló/XNUMX XNUMX USD házas
2022-től a tartományok a következők:
0 százalék – 0 dollár$41,675 Egyágyas/$0-$83,350 Házas
15 százalék – $41,676-$459,750 Egyetlen/$83,351-517,200 XNUMX USD Házas
20 százalék - $459,751+ Egyedülálló/517,201 XNUMX USD Házas
Tehát a fenti példánkból tegyük fel, hogy eladta a házát, és 190,000-ben 2021 XNUMX USD nyereséget termelt. Feltételezve, hogy egyedülálló, a következőképpen számítja ki a tőkenyereség adóját az eladás után:
40,400 0 USD * 0 százalék = XNUMX USD
(190,000 40,401 – 149,599 XNUMX USD) = XNUMX XNUMX USD
149,599 15 USD * 22,439 százalék = XNUMX USD
0 + 22,429 USD = 22,429 USD
Ez egy leegyszerűsített változata a tőkenyereség adóteher megállapításának, de az alapok megvannak. 22,429 190,000 USD adóval tartozhat ezen az eladáson. Ez még akkor is sok, ha eszébe jut, hogy XNUMX XNUMX dollár nyereséget keresett, amellyel kifizette. (Még inkább, ha eszébe jut, hogy miután eladta otthonát, újat kell keresnie egy forró piacon…) Szerencsére az IRS kivételt hozott, hogy segítsen a lakástulajdonosoknak ezen a problémán.
A tőkenyereség-kizárás
Ha profitál az otthona eladásából, akkor a nyereség első 250,000 500,000 dollárját kizárhatja az adókból. A közösen benyújtott házaspárok esetében ez a szám XNUMX XNUMX dollárra nő.
Kritikusan ez a kizárás az Ön nyereségére vonatkozik, nem pedig a teljes eladásra. Tehát a fenti példánkból tegyük fel, hogy egyedülállóként 450,000 190,000 dollárért adta el otthonát. Az eladásból származó nyeresége XNUMX XNUMX dollár volt. Kizárhatná ezt a teljes nyereséget az adójából, és nem tartozna semmivel.
Másrészt, tegyük fel, hogy 280,000 30,000 USD nyereséget ért el az eladásból. A tőkenyereség kizárása után a fennmaradó 0 0 dollár után adót kell fizetnie. (Mivel mindez a XNUMX százalékos tőkenyereség-adó sávjába esne, ismét XNUMX dollár adót jelent.)
Ahhoz, hogy jogosult legyen erre a kizárásra, teljesítenie kell a tulajdonjogi és használati tesztet. Ez azt jelenti, hogy az eladást megelőző öt évből legalább két évig Önnek kell birtokolnia a házat, és azt fő lakóhelyeként kellett használnia. Ennek nem kell folyamatosnak lennie. Időnként lakhat a házban, mindaddig, amíg összesen legalább két évről van szó. (A kizárási teszt követelményeinek teljes leírását lásd az IRS 523-as kiadványában.) Az amerikai katonai, külszolgálati, békehadtest és aktív hírszerzés tagjai a bevetési ütemterv alapján eltérően számíthatják ki folyamatos használatukat.
Számolja ki megfelelően a tőkenyereség-adót
Mint fentebb említettük, a házeladásból származó tőkenyereség valamivel bonyolultabb, mint a szokásos befektetési nyereség. A lakás eredeti vételárán kívül az adóköteles tőkenyereségből levonhat néhány zárási költséget, értékesítési költséget és az ingatlan adóalapját is.
A záró költségek tartalmazhatják a jelzáloghitelhez kapcsolódó kiadásokat (például, ha a ház megvásárlásakor előre fizetett kamatot), valamint az adóhoz kapcsolódó kiadásokat.
Az értékesítési költségek általában minden olyan pénzre vonatkoznak, amelyet a ház eladására költöttek. Ez magában foglalja a közvetítői díjakat, a listázási költségeket, az ügyvédi költségeket, a hirdetési díjakat, a pénzt, amelyet arra költött, hogy a házat az eladáskor még bemutathatóbbá tegye, és egyéb kapcsolódó költségeket.
A ház adóalapja az ingatlanon az évek során végzett jelentősebb fejlesztések költsége. Ez lényegében tetszőleges pénzösszeg, amelyet arra a fizikai szerkezetre költött, amely hozzáadott értéket az otthonhoz. Csökkenti az adott szerkezet értékcsökkenése (például ha hozzáadott egy fedélzetet, de hagyta, hogy a fedélzet szétessen), bár az értékcsökkenés nem gyakori probléma az aktívan lakott házaknál.
Például mondd azt, hogy egyedülálló vagy, és vettél egy házat 250,000 750,000 dollárért. XNUMX XNUMX dollárért adod el. Önnek a következő kapcsolódó költségei vannak:
40,000 XNUMX dollár a konyha és a fürdőszoba felújítására;
35,000 XNUMX USD közvetítői díj;
2,500 dollárt költöttek takarításra és nyitott házak rendezésére;
5,000 dollár az ügyvédi munkadíjra és egyéb kapcsolódó zárási költségekre.
Adóköteles tőkenyereségét a következőképpen számítja ki:
750,000 250,000 USD – (40,000 35,000 USD + 2,500 5,000 USD + 417,500 XNUMX USD + XNUMX XNUMX USD + XNUMX XNUMX USD) = XNUMX XNUMX USD
417,500 250,000 – 167,500 XNUMX USD (a tőkenyereség kizárása) = XNUMX XNUMX USD
167,500 XNUMX dollár után adózna.
Ne adjon el gyorsan
Ha lehetséges, ne adja el otthonát egy éven belül. Legalább két évet kell várnia háza eladásával, hogy jogosult legyen a tőkenyereség-kizárásra. Azonban még ha nem is jogosult a kizárásra, akkor is fizetheti a befektetési eszközökre kivetett kedvezményes adókulcsot.
Ez a csökkentett kamatláb az úgynevezett hosszú távú befektetési ráta. Csak azokra az eszközökre vonatkozik, amelyeket több mint egy éve birtokol. Ha 12 hónapnál rövidebb ideig birtokolja ingatlanát, akkor a nyereség után a szokásos jövedelemkulcs (vagyis az IRS adók és a megkeresett jövedelem mértéke) alapján kell adót fizetnie. Ez lényegesen magasabb, mint a tőkenyereségadó kulcsa.
A lényeg
A tőkenyereség-adó csökkentésének fő módja az, hogy minden olyan csökkentést beleszámol, amelyet az IRS engedélyez az Ön teljes nyereségére. Ezt követően a tőkenyereség-kizárás megszünteti a legtöbb lakástulajdonos eladásából származó pénz nagy részét.
Otthonvásárlási tippek
Nagyszerű, ha pénzt kereshet az otthonából, de mindenekelőtt ennek egy lakóhelynek kell lennie. A SmartAsset jelzálogkalkulátorával kitalálhatja, hogy pontosan mennyibe fog kerülni az új ház, így a költségvetésének és a jövőjének megfelelő hívást hajthat végre.
Egy pénzügyi tanácsadó segíthet az adótervezésben, hogy ne fizessen túl. Képzett pénzügyi tanácsadót találni nem kell nehéz feladatnak. A SmartAsset ingyenes eszköze akár három pénzügyi tanácsadóval párosul, akik az Ön területét szolgálják ki, és díjmentesen interjúztathatja tanácsadóit, hogy eldönthesse, melyik a megfelelő az Ön számára. Ha készen áll arra, hogy olyan tanácsadót találjon, aki segíthet elérni pénzügyi céljait, kezdje el most.
Fotó: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
The post Hogyan kerüljük el az ingatlanok tőkenyereség-adóját, először a SmartAsset Blogon.
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html