A Covid-19 világjárvány alatt két éven át vagyonokat halmoztak fel a lakáseladók Quakers Hillben, amely Sydney szerteágazó nyugati részének legtávolabbi részén található. Mintegy 60-70 néző járna körbe minden eladó házat – emlékszik vissza Josh Tesolin, Ray White ingatlanügynök. A vevők lökdösődtek az aukciókon, és jóval az esély felett licitáltak. „Mi mondjuk 1 millió dollárt kérnénk, és 1.4 millió dollárért adnánk el” – mondja Tesolin úr. „A piac akkoriban őrült volt – egészen más kép, mint most.” Idén 20%-kal estek az árak a környéken, becslése szerint. A tulajdonosok húzzák az otthonaikat, mert nem tudják eladni annyiért, amennyiért akarják. Felpörög a piac.
Az ausztrál lakásárak öt egymást követő hónapja estek, így Quakers Hill a globális trend élére került. Miközben a jegybankok az infláció megfékezéséért küzdenek, legalább négy évtizede a leggyorsabb ütemben emelik a kamatlábakat – ami mostanra lakáspiaci vérengzéssé válik. Az Oxford Economics tanácsadó cég által felügyelt 18 ország közül kilencben esnek az árak, és a leginkább túlfűtött piacokon esnek a leggyorsabban. Kanadában és Svédországban február óta több mint 8%-kal csökkentek; Új-Zélandon több mint 12%-kal estek vissza tavalyi csúcsuk óta. Amerikában és Nagy-Britanniában is csúszni kezdtek az árak. Sok más ország is ugyanebbe az irányba tart.
A tranzakciók is csökkennek. A National Association of Realtors nevű lobbicsoport szerint a lakáseladások ötödével estek vissza Amerikában az előző évhez képest augusztusban. Új-Zélandon a negyedéves eladások a júniusig tartó három hónapban a leggyengébbek voltak 2010 óta. A nagy brit építők, például a Barratt és a Taylor Wimpey részvényeinek árfolyama idén felére csökkent. Dr Horton és Lennar, Amerika legnagyobb cége több mint 30%-kal csökkent.
Ez egy hosszú fellendülés végét jelenti – amelyet sok lakástulajdonos természetesnek vett. A legalacsonyabb jelzáloghitelek kamatai és a korlátozott kínálat a gazdag világ lakásárak folyamatos emelkedését hajtotta végre a 2007–09-es globális pénzügyi válság utáni évtizedben. Amerikában például az árak közel 60%-kal emelkedtek a 2012-es mélypontról 2019 végéig. Aztán jött a világjárvány, amely során az árak valóban megugrottak. Amerikában, Kanadában és Hollandiában több mint 30%-kal nőttek 2020 óta. A bezárások és a távmunkára való áttérés megnövelte a keresletet a kerttel vagy irodákkal rendelkező külvárosi ingatlanok iránt. A koronavírus terjedése miatti lakhatási válság miatt aggódó kormányok átmenetileg enyhítették vagy megszüntették a jelzáloghitel-szabályozást, megkönnyítve a vásárlást. A pandémiás megtakarítások segítettek az első vásárlókat a tetemes betétek felhalmozódásában.
A kamatemelések azonban mára visszahozták a jelzáloghitelek kamatait az évtizedek óta nem látott szintre. Egy évvel ezelőtt Amerikában a 30 éves fix kamatozású jelzáloghitel 3% alatt volt. Manapság ez csak egy kicsit elmarad a 7%-tól. Új-Zélandon a jelzáloghitelek kamata nyolc év óta először haladta meg a 7%-ot; Nagy-Britanniában az átlagos ötéves fix kamatozású hitel most tucatnyi óta először haladja meg a 6%-ot. Ez megnehezíti a leendő vásárlók életét, és növeli a szorongás esélyét a meglévő lakástulajdonosok körében. Ez egy olyan változás, amely valószínűleg sok éven át kellemetlen politikai és társadalmi következményekkel jár.
Három tényező határozza meg, hogy hol a legakutabb a fájdalom, és így ezek a következmények hol a legvalószínűbbek. Az első az árak közelmúltbeli növekedése. Azok a lakáspiacok, ahol a világjárvány óta megugrottak az árak, különösen ki vannak téve a hűvös keresletnek. Míg sok gazdag országban egy számjegyű éves növekedési ütemre lassult az év elején, Amerika és Kanada fenntartotta a kétszámjegyű növekedést, amit a hegyvidéki városokban és a napövezeti államokban tapasztalható hatalmas lakáskereslet táplált, amelyek vonzó kaliforniaiak és újdonsültek. Yorkok, valamint olyan városok, mint Toronto.
A hitelfelvétel szintje a második tényező. Minél nagyobb a háztartások adóssága a jövedelemből, annál kiszolgáltatottabbak a tulajdonosok a magasabb jelzáloghitel-fizetésekkel és nemteljesítésekkel szemben. A jegybankárok vigaszt találnak abban, hogy a háztartások jövedelméhez viszonyított adóssága alacsonyabb, mint a globális pénzügyi válság előestéjén volt Amerikában, Nagy-Britanniában és Spanyolországban. Néhány ország azonban adóssághegyekkel néz szembe. Ez érzékenysé teszi őket a jelzáloghitel-kamatok kismértékű emelkedésére is. Ausztráliában, Kanadában és Svédországban a háztartások, amelyeknek sikerült megúszniuk a pénzügyi válság teljes terhét, az azóta eltelt években megdöbbentő kölcsönöket vettek fel, ami miatt a pénzügyi felügyeletek figyelmeztették. Ahogy Stefan Ingves, a svéd központi bank elnöke fogalmazott: „Olyan, mintha egy vulkán tetején ülnénk.”
A harmadik tényező az a sebesség, amellyel a magasabb kamatlábak eljutnak a lakástulajdonosokhoz. A legnagyobb kockázatot a változó kamatozású jelzáloghitel-felvevők jelentik, amelyek az irányadó kamatlábak változásával ingadoznak. Rendelkezésre álló jövedelmük azonnali csökkenésével kell szembenézniük. Kanadában a változó kamatozású jelzáloghitelek az összes hitel több mint felét teszik ki. Ausztráliában és Svédországban közel kétharmaduk.
Más országokban sokkal elterjedtebb a határozott lejáratú hitelfelvétel, ami azt jelenti, hogy a kamatemelés jelentős késéssel halad át. Amerikában a jelzáloghitelek túlnyomó többsége ilyen feltételekkel van kikötve. Ezek a jelzáloghitelek Európa-szerte is népszerűbbek, mint korábban. De nem minden határozott lejáratú hitel egyforma. Amerikában ezek nagy része két-három évtizedre rögzített. Más országokban még a fix kamatozású hitelfelvevők is hamarosan megugró jelzálogköltségekkel néznek szembe. Új-Zélandon a fix kamatozású jelzáloghitelek teszik ki a meglévő hitelek nagy részét, de több mint 70%-uk két évnél rövidebb lejáratú. Így van ez azoknak, amelyeket tavaly Nagy-Britanniában vittek ki.
Ha ezt összekeverjük, minden összetevő a helyére kerül egy mély házzuhanáshoz. Ezúttal azonban valószínűleg nem Amerika, hanem Kanada, Hollandia, Ausztrália, Új-Zéland és Norvégia vezet (lásd a táblázatot). Számos ingatlancég előrejelzése szerint Ausztráliában és Kanadában az árak akár 14%-kal is eshetnek a csúcshoz képest, ami valamivel több, mint Amerikában vagy Nagy-Britanniában várják. A Royal Bank of Canada közgazdászai arra számítanak, hogy az ország értékesítési volumene több mint 40%-kal zuhan 2022–23-ban, ami meghaladja a 38–2008-es 09%-os visszaesést.
Fájdalomküszöbök
Az egyes országokon belül egyes emberek többet szenvednek, mint mások. Az átlagos hitelfelvevő hitelminősége javult az elmúlt években, mivel a globális pénzügyi válságot követően bevezetett szigorúbb szabályozások megnehezítették a kockázatosabb hitelfelvevők jelzáloghitel felvételét. De a kamatsokk és a megélhetési költségek megugrása mérgező kombinációja súlyos megterhelésnek teszi ki a lakástulajdonosokat.
Ausztráliában például a lakáshitelek háromötöde változó feltételekkel történik. A jegybank legfrissebb, október 7-én közzétett pénzügyi stabilitási jelentése szerint a hitelfelvevők fele legalább ötödével csökkenne a tartalék vagy a jelzáloghitel és az alapvető megélhetési költségek után megmaradt készpénze, ha a kamatlábak a piacnak megfelelően emelkednek. és 15%-uk látná, hogy ez az intézkedés negatívvá válik. Nagy-Britanniában közel 2 millió háztartás, vagyis a jelzáloghitellel rendelkezők negyede 10 elejére a magasabb kifizetések további 2025%-át emészthetik fel háztartásuk jövedelmének. Hollandiában a lakástulajdonosok aránya jövedelmük több mint negyedét fizeti jelzáloghitelre. 12%-ról 26%-ra emelkedne, ha a kamatlábak három százalékponttal emelkednének.
Az első vásárlók és a közelmúltban hitelfelvevők különösen kiszolgáltatottak. Sokan megfeszítették pénzügyeiket, hogy lakást vásároljanak, így kevesebb készpénz maradt a megugrott jelzáloghitel-költségek fedezésére. Amerikában tavaly minden harmadik eladással számoltak az első vásárlók. Sokaknak csekély megtakarításaik vannak. A 2021 eleje és 2022 augusztusa között hitelt felvevő ausztrál vásárlók körülbelül felének három hónapnál kevesebb jelzáloghitel-törlesztőrészlete volt félretéve egy esős napra. Az ezredfordulósokat, akiknek végre sikerült ingatlant vásárolniuk, kellemetlen meglepetés éri.
Az első alkalommal vásárlóknak kevesebb idejük volt a tőke felhalmozására is. Az Oxford Economics becslése szerint a lakásárak 15%-os csökkenése Amerikában egy év alatt a járvány kezdete óta felhalmozott lakástőkék kétharmadát törli. Ezzel szemben az idősebb tulajdonosok nagyobb biztonságban vannak. A 65 éves vagy annál idősebb amerikai lakástulajdonosok több mint fele az ezredforduló előtt költözött be. Ezáltal az új tulajdonosok nagyobb kockázatnak vannak kitéve, hogy negatív tőkébe szorulnak, ami megnehezíti a költözést vagy a jelzálogkölcsönt. Neal Hudson, a Residential Analysts tanácsadó cég szerint Nagy-Britanniában a lakásárak 20%-os esése a jelzáloghitelek 5%-át is negatívan hagyná a saját tőkében. Körülbelül minden tizedik londoni jelzáloghitel-tulajdonost érintené.
A jó hír az, hogy a bankoknak képesnek kell lenniük átvészelni a visszaesést. 2007–09-ben a kifizetetlen adósságállomány növekedése néhány amerikait a szélére taszított. A Capital Economics egy másik tanácsadó cég szerint a brit bankok közel négyszer annyi tőkével rendelkeznek a veszteségek fedezésére. A Bank of England legújabb stressztesztje szerint az ország hitelezői képesek lennének elviselni a lakásárak 33%-os esését és a munkanélküliségi ráta 3.5%-ról 12%-ra történő emelkedését. Amerikában a bankok kivonultak a jelzáloghitelek piacáról, és mára az új jelzáloghitelek több mint felét a nem bankok adják. Így a kockázatok már nem a rendszerszinten fontos hitelezőkre koncentrálódnak.
Ennek ellenére a lakhatási szűkítésnek súlyos következményei lesznek. „A lakhatási ciklus AZ üzleti ciklus” – írta Edward Leamer, a Los Angeles-i Kaliforniai Egyetem munkatársa egy 2007-ben megjelent tanulmányában. Megjegyezte, hogy Amerikában az elmúlt tíz recesszióból nyolcat az ingatlanpiaci lassulás előz meg. A pénzügyi válság után Leamer úr „A lakhatás valóban a konjunktúra” című újsággal folytatta, arra az esetre, ha az olvasók nem kapták volna meg az üzenetet. A két ciklus közötti kapcsolat abból adódik, hogy a lakások „vagyoni hatásokat” kölcsönöznek a tulajdonosoknak. Amikor emelkednek a lakásárak, az emberek jól érzik magukat pénzügyi helyzetükben, ezért vegyenek fel hitelt és költsenek többet. Amikor elesnek, az emberek meghúzzák a nadrágszíjat. A Bank of England 2019-es kutatása szerint a lakásárak 10%-os növekedése 0.35–0.5%-kal növeli a fogyasztást.
Egy másik fontos csatorna a lakáspiac és a gazdaság többi része között a beruházás. A lakhatáshoz, különösen a házépítéshez kapcsolódó tőkekiadások rendkívül ingadozóak lehetnek – és gyakran ez a különbség a növekvő vagy zsugorodó gazdaság között. Valójában Amerika GDP-jének 2007–09-es esésének harmadát a csökkenő lakossági beruházások tették ki. A Nagy-Britanniában végzett kutatás hasonló eredményeket hozott. A házépítők fellendülést kergetnek a rossz gazdasági hírek miatt. Ahogy az aggodalmak ezúttal fokozódtak, az amerikai magánlakások indítása április óta 20%-kal esett vissza. Ezúttal az infláció és a tetemes energiaszámlák miatt pénzhiányban lévő hitelfelvevők ezúttal is kevesebbet költenek más árukra és szolgáltatásokra, miközben megpróbálják fedezni magasabb jelzáloghitel-törlesztésüket.
Vannak, akik a lakásösszeomlás pozitív oldalát látják. Remélik, hogy az alacsonyabb árak lehetővé teszik a fiatalok számára, hogy megvásárolják első házukat. Ezek a remények szinte biztos, hogy szertefoszlottak. A lakáskorrekciók során, és néha még évekig, a lakástulajdon aránya inkább csökken, mint emelkedik. Nagy-Britanniában például az emberek mintegy 65%-a rendelkezik saját lakással, szemben a globális pénzügyi válság kezdetén kialakult 70%-kal. Írországban, amely a 2000-es évek végén mindenható összeomláson ment keresztül, a lakástulajdon aránya még mindig több mint tíz százalékponttal a csúcs alatt van. A lakásárak csökkenését okozó gazdasági körülmények egyúttal veszélyeztetik a leendő lakástulajdonosok esélyeit. Növekszik a munkanélküliség és csökkennek a bérek. Ha a kamatlábak megugranak, az emberek kevesebbet tudnak felvenni, és a jelzáloghitelezők hajlamosabbak a hitelezésre. Kanadában a megnövekedett hitelfelvételi költségek „elárasztják” az alacsonyabb vételárból származó megtakarításokat – jósolja Tsur Somerville, a British Columbia Egyetem munkatársa.
A lakóház politikai
A lakáspiaci visszaesés legnagyobb hatása a politikában lehet. Azokban az országokban, ahol a lakástulajdont átmenet rítusának tekintik, az alacsonyabb árak a megfizethetőség növekedése nélkül sóval dörzsölik az amúgy is fájó sebeket. „Mire esik? Elképzelhetetlen helyett abszurd groteszk árakra zuhanni?” – kérdezi Robin Black, egy közösségi munkás és kerékpárszerelő Montrealban. „Alapvetően elfogadtam, hogy az álom véget ért. Hiányzott az ablak." Néhány évezredes takarékoskodott a betét megengedésével; most meg kell küzdeniük a jóval magasabb jelzáloghitel-törlesztésért. A visszaszerzés veszélye leselkedik rájuk. A ház elvesztése olyan lehetőség, amilyen korábban nem volt.
Évekig a bevett lakástulajdonosok azzal a gondolattal vigasztalódtak, hogy még ha a reálbérek iszonyatos növekedése is volt, legalább a házuk ára emelkedik. Azok a napok elmúltak. Még a baby-boomer korosztályok is, akik az árnövekedés egy évtizede nagy nyertesei, most azzal szembesülnek, hogy nyugdíjas korukban kisebb fészektojásból élnek, mivel a létszámleépítés kevésbé lesz jövedelmező. Mindez azt jelenti, hogy az emelkedő kamatlábak beláthatatlan politikai következményekkel járnak, mivel azok, akik egykor hasznot húztak a status quo-ból, rájönnek, milyen érzés veszíteni.
Ne lepődj meg tehát, ha a döntéshozók hatalmas mentőakciókat indítanak. A magyar kormány már védelmet nyújtott állampolgárainak az emelkedő jelzáloghitel-kamatok ellen. Az új-zélandi lakhatásról készített elemzésében az IMF aggodalmát fejezi ki amiatt, hogy „politikai támogatásra lehet szükség a másodlagos hatások és a jelentős visszaesés elkerülése érdekében”. Spanyolországban a bankok a hírek szerint a változó kamatozású jelzáloghitelek fizetésemelésének korlátozását fontolgatják. Martin Lewis, egy brit pénzügyi szakértő, akinek nagyobb befolyása van, mint az ország összes lapja együttvéve, kampányolni kezdett a jelzáloghitelesek állami támogatásáért. Ahogy a lakásárak a földre esnek, az ilyen igények csak növekedni fognak.
Ha további szakértői elemzést szeretne kapni a közgazdasági, pénzügyek és piacok legnagyobb történeteiről, regisztráljon A pénz beszél, heti előfizetőknek szóló hírlevelünk.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Minden jog fenntartva.
A The Economisttól, licenc alatt megjelent. Az eredeti tartalom megtalálható a https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html