A Federal Reserve lassan és csendesen ki akar szabadulni az amerikai lakáspiacról. Ez lehet vágyálom.
Ha meg szeretné tekinteni a Fed befolyását a lakáspiacon, mióta két évvel ezelőtt elindította sürgősségi kötvényvásárlási programját, tekintse meg ezt Richard Farrtól, a Merion Capital Group vezető piaci stratégájától. Mintegy 762,000 453,700 új lakást adtak el 2021 40 dolláros átlagáron 36-ben, ami azt jelenti, hogy a Fed – ha csak a havi XNUMX milliárd dolláros jelzálog-fedezetű értékpapír-vásárlást nézi – tavaly a teljes újlakás-piac egyenértékét vásárolta meg. plusz plusz XNUMX%.
Az, hogy a jegybank hogyan kezeli a lakhatást – amelyet a világjárvány miatt az emberek külvárosokba és külvárosokba szorítása okoz – krónikusan szűkös volt a készlet, mivel a Fed beavatkozása megtorpedózta a jelzáloghitel-kamatokat – meghatározza, hogy a Fed reálisan és kellőképpen le tudja-e hűteni az inflációt anélkül, hogy recesszióba sodorná az Egyesült Államok gazdaságát. a piacokat mélyebb korrekciókra.
A magasabb kamatok kísértete máris emeli a jelzáloghitel-kamatot. Ám néhány negyedpontos nulláról való emelkedés valószínűleg nem lesz elegendő a lakások megfelelő hűtéséhez, amely a fogyasztói árindex körülbelül 40%-át teszi ki.
Először is az a valóság, hogy a Fed birtokolja a kincstári és jelzáloghitel-piacok körülbelül egyharmadát, és a hosszú lejáratú kamatlábak nem fognak igazán emelkedni – még akkor sem, ha elkezdi emelni a jegybanki alapkamatokat – amíg nem csökkenti saját lábnyomát. Másodszor, a hátszelek, köztük a szűk munkaerőpiac és a kedvező lakásvásárlási demográfia, valamint az eladó lakások rekordalacsony készlete és a bérlők rekordalacsony üresedési rátája, a lakáspiac folyamatos erősödését jelzik az emelkedő árak ellenére is – mondja Torsten Sløk vezető közgazdász. az Apollo Global Managementnél.
Aztán ott van a családi házakat hajszoló befektetői pénz mennyisége. „Hegyek és tőkehegyek gyűltek össze, hogy az Egyesült Államokban lakásokba fektessenek, és három-négy kamatemelés nem fogja ezt megállítani” – mondja Rick Palacios, a John Burns Real Estate Consulting kutatási igazgatója. Természetesen a lakásárak felértékelődése lassulni fog a 2021-es viharos ütemtől. De Palacios szerint nincsenek jelei az ellátási lánc problémáinak enyhülésének vagy a kereslet csökkenésének; még mindig 9%-os lakásárak növekedését látja idén – ez több mint kétszerese annak a tempónak, amelyet Sløk fenntarthatónak mond. Palacios szerint a lakbérek, amelyek körülbelül egy évvel elmaradnak az otthoni áraktól, 5-ben országszerte 2022%-kal emelkednek, és sok piacon ennek kétszerese lesz.
Mindez azt sugallja, hogy a Fed mérlege lesz az értelmesebb politikai eszköz, bár egy sokkal bonyolultabb, átláthatatlan és kiszámíthatatlanabb eszköz, amelyet a központi bankárok legszívesebben lejátszanának. Amikor a Fed elnöke, Jerome Powell felszólalt a legutóbbi politikai találkozó után, több kérdést hagyott a befektetőknek, mint amennyi választ kapott azzal kapcsolatban, hogy a mennyiségi szigorítás vagy a pandémia által vezérelt mennyiségi lazítás visszafordítása hogyan fog működni.
Hírlevél Bejelentkezés
E heti magazin
Ez a heti e-mail a történetek és egyéb szolgáltatások teljes listáját kínálja a heti magazinban. Szombat reggel ET.
Powell szerint „bizonytalansági elem van a mérleg körül”, amely a járvány kezdete óta megkétszereződött, és az Egyesült Államok bruttó hazai termékének 40%-át teszi ki. „Azt hiszem, őszintén szólva sokkal jobban átérezzük, hogy a kamatemelések hogyan befolyásolják a pénzügyi és ezáltal a gazdasági feltételeket. [A] mérleg még viszonylag új dolog a piacok és számunkra is, így kevésbé vagyunk biztosak ebben” – mondta Powell. "Meg fogjuk nézni, hogy ez csak a háttérben futjon."
Az a probléma, hogy megpróbáljuk a mérleget a háttérben összezsugorodni, hogy nem fog. Ha a Fed megpróbálja úgy csökkenteni portfólióját, ahogy akarja, hagyja, hogy a kötvények lejáratkor kiguruljanak, és módosítsa az újrabefektetésre kerülő bevételek összegét, Sløk szerint körülbelül öt évbe telne az MBS teljes megtisztítása. A logika: a jelzáloghitelek előtörlesztése – gyakran refinanszírozáson keresztül – jelentősen lelassul a kamatok emelkedésével. Ha ezúttal a mérleg normalizálása jelenti az igazi szigorítást, és ha a tágabb értelemben vett gazdaság útja a lakáspiac lehűlésétől függ, akkor van öt évünk?
Itt válik a túlzottan agresszív QT – vagy akár a közvetlen eszközértékesítés – jogos aggodalommá és hasonlóan nem vonzó lehetőséggé. Joseph Wang, aki korábban vezető kereskedő volt a Fed nyíltpiaci pultjánál, azt mondja, hogy nehéz finomhangolni a mennyiségi szigorítást, és senki sem tudja igazán, hogyan fog ez végbemenni. De egy dolgot tudunk. Wang azt mondja, hogy ha a Fed fel akar gyorsítani egy nagyon lassú kilépést a jelzáloghitel-piacról, akkor eszközeit kell eladnia.
A gazdaság: még több kötelező olvasmány
Az elemzők szerint lennének vevők, például bankok, de ez nem ilyen egyszerű, és az átállás erőszakos is lehet. A Fed mérlegében ott van a jelzálog-fedezetű értékpapírok puszta mennyisége, és ott van az a tény, hogy a QT célja a likviditás elszívása, ami azt jelenti, hogy a leendő vevőknek kevesebb készpénzük lesz, és így a kínálat szárnyalásával párhuzamosan csökkenő keresletet jelentenek.
Ahogy megy a lakhatás, úgy megy a gazdaság is. Az ágazat a GDP közel ötödét teszi ki, és többen birtokolnak lakást, mint ahányan jelentős tőzsdei kitettséggel rendelkeznek, így az úgynevezett vagyonhatás szorosan kapcsolódik az ingatlanokhoz. A Fed-nek meg kell próbálnia mikromenedzselni a pszichológiát a lakáspiacon, mondja Sløk, hozzátéve, hogy a gazdaság puha landolásának tervezése a lakáspiacon kezdődik.
Ez egy nehéz feladat, és kissé frankensteininek tűnik. A jegybank elhárította a visszaesést, ami sokkal rosszabb lehetett volna, mint a 2020-ban tapasztalt gyors recesszió és korrekció. De semmi sem marad következmények nélkül, és a befektetők hamarosan rájönnek, hogy a Fed mennyit nem tud arról, amije van. létre.
Írj neki Lisa Beilfuss itt [e-mail védett]
