A lakásépítők szerint meredekebb visszaesés jön, ahogy a vásárlók visszahúzódnak

Az egykor forró lakáspiac aggasztó ütemben hűl le, és egyes lakásépítők szerint a helyzet csak rosszabb lesz az új évben, ahogy az új megrendelések elfogynak.

A gyorsan emelkedő jelzálogkamatok arra késztették az egykor őrjöngő lakásvásárlókat, hogy a sarkukra forduljanak, és aggódjanak potenciális befektetéseik és a teljes gazdaság egészsége miatt.

„Van ez a szikla, ami januárban történik” – mondta Gene Myers, a Thrive Homebuilders vezérigazgatója Denverben, amely a világjárványt megelőző évek egyik legforróbb piaca volt.

Az amerikai házépítők a Covid-gazdaság fő haszonélvezői voltak. A rekordalacsony kamatlábak, valamint a nagyobb életteret kereső fogyasztók megugrott kereslete a legtöbb lakóhellyel ellentétben a lakhatási árcsökkenést okozta. A lakások ára mindössze két év alatt 40% fölé emelkedett, és a lakásépítők nem tudták elég gyorsan teljesíteni a megrendeléseket. Még az eladásokat is lelassították, hogy lépést tartsanak. Mindennek vége.

Az Egyesült Államok népszámlálása szerint szeptemberben a családi házakban elkezdett lakhatás közel 19%-kal esett vissza az előző évhez képest. Az építési engedélyek, amelyek a jövőbeli építkezések mutatói, 17%-kal csökkentek. Pultegroup, az ország egyik legnagyobb lakásépítő cége arról számolt be, hogy lemondási aránya az idei második negyedévi 15%-ról a harmadik negyedévben 24%-ra ugrott.

Az állami lakásépítők, akik eddig bevételeikről számoltak be, meglepően erős eredményeket mutattak fel, de ennek nagy része a tavaly tavasszal szerződéses ingatlanhátralékon alapul. Ez azelőtt volt, hogy a jelzáloghitelek kamata átlépte a 6, majd a 7 százalékot.

Az építők most arra készülnek, ami ezután következik. Myers szerint cége mérlege jelenleg hihetetlenül erős, köszönhetően a magas áron eladott lakáshátraléknak, de azt jósolta, hogy a piac „csúnya” lesz a jövő év elejére.  

„Határozottan nehéz lesz a lakhatás” – mondta. „A lágy landolás reménye tavaly tavasszal igazán elillant, amikor annyira világossá vált, hogy az ilyen alacsony jelzálogkamatokhoz szokott ügyfeleink csak sztrájkba lépnek.”

Myers a közelben volt a legutóbbi lakhatási összeomlás idején, amelyet egy hibás jelzálogpiac okozott, ahol szinte bárki, akár képesített, akár nem, kaphatott lakáshitelt. Hatalmas kitörést okozott a lakáspiacon, amely szinte teljes egészében a befektetők spekulatív vásárlásán és eladásán alapult. 80 januárja és 2006 márciusa között elképesztően 2009%-kal esett vissza a családi házas lakások száma, de Myers megjegyzi, hogy ez lassabb fordulat volt a mostanihoz képest.

„Úgy gondolom, hogy karrierem során a leghirtelenebb változást látjuk a piacon, és már egy ideje ilyen vagyok” – mondta. „Soha nem láttam, hogy az értékesítés egyszerűen leálljon, ami nálunk májusban történt.”

Alig hat hónappal ezelőtt a családi lakásépítések száma még mindig 10%-kal nőtt éves szinten. Ez éppen azelőtt volt, hogy a jelzáloghitelek kamatai valóban gyorsan ugrottak volna. Történelmileg éles fordulat az építőipar évi 10%-os növekedéséről 19%-os csökkenésre ebben az időkeretben.

Miközben az új építésű lakások eladásai csökkennek, az árak még mindig magasabbak, mint egy évvel ezelőtt. Ennek nagy része a munkaerő és az anyagok továbbra is felfújt áraihoz kapcsolódik. Az árerősség egy része csak azt jelzi, hogy mely lakások kelnek el, nevezetesen a drágábbak. De ez is hamarosan megváltozhat.

Sheryl Palmer, az arizonai székhelyű házépítő vezérigazgatója Taylor Morrison, amely éppen most számolt be erős nyereségről a harmadik negyedévben, azt mondta, hogy a belépő szintű vásárlók egyértelműen nehézségekkel küzdenek. De azt is elismerte, hogy a felsőbb kategóriás vásárlók sem özönlenek többé az ajtón.

„Ha megnézzük a költözésünket és az üdülőhelyi életmódot vásárlóinkat, még mindig megengedhetik maguknak, hogy vásároljanak, de érzelmileg önbizalomra van szükség” – mondta Palmer. a CNBC „Mad Money" pénteken. „Még a mai árfolyamok mellett az FHA-nak és a hagyományos vásárlóknak is bőven van mozgásterük, de az, hogy megengedhetik maguknak, még nem jelenti azt, hogy megvan a magabiztosságuk, tekintve mindazt, ami ma a gazdaságban zajlik.”

Palmer a társaság nyereségfelhívására elemzőknek elmondta, hogy az új megrendelések „élesen” csökkentek szeptemberben, és a lassulás árpontok, földrajzi területek és fogyasztói csoportok széles körében érezhető volt. Ennek eredményeként Taylor Morrison visszahúzza a földberuházást, csökkenti az új építkezések megkezdésének ütemét, és további ösztönzőket kínál a vásárlóknak.

A Lakásépítők Országos Szövetsége szerint az új építésű lakások eladása a járvány előtti szint alá esett szeptemberben, és a lemondások száma mára duplája az egy évvel ezelőttinek.

„Ez lesz az első év 2011 óta, amikor visszaesik az egycsaládosok indulása” – mondta Robert Dietz, a NAHB vezető közgazdásza. „Míg egyes elemzők azt sugallják, hogy a lakáspiac mára „kiegyensúlyozottabb”, az igazság az, hogy a lakástulajdon aránya az elkövetkező negyedévekben csökkenni fog, mivel a magasabb kamatlábak és a folyamatosan emelkedő építési költségek továbbra is sok leendő vevőt áraznak ki. ”

Az új építésű lakások kínálata továbbra is megemelkedett, ellentétben a meglévő lakások piacával, ahol még mindig szűkösek a listák. A NAHB jelentése szerint az építők negyede most csökkenti az árakat.

És ez a nagy ismeretlen. Az árak lehűlnek mind az új, mind a meglévő lakások esetében, de az elemzők megosztottak abban, hogy valóban mutatnak-e évről évre csökkenést, és milyen mértékű lehet ez a csökkenés. Myers elmondta, hogy hallott arról, hogy 20%-kal csökkentik az új építkezések árát.

"És ez nagyon durván hangzik, de ha visszatekintünk, mivel az építési költségeink olyan gyorsan megnőttek, csak valamivel több mint egy évet kell visszahívnunk, hogy 20%-kal kevesebbek legyünk, mint most" - mondta Myers. „Szóval, ha belegondolunk, 2020-ba megyünk vissza, közel sem hangzik olyan őrülten, mint egy 20%-os árkorrekció. De úgy gondolom, hogy ennek mindenképpen meg kell történnie, ha vissza akarjuk nyerni a sebességet.”