Íme, mennyit spórolna meg havonta egy 40 éves jelzáloghitel a 30 éves hitelhez képest. És a végső költség.

Az alábbiakban bemutatunk egy példát arra, hogyan nézhetnek ki a hitelrészletek egy 40 éves fix kamatozású jelzáloghitel esetén, összehasonlítva a tipikus 30 és 15 éves futamidejű hitelekkel.

Jacob Passy kifejtette, hogy a kormányhivatalok között a 40 éves futamidejű jelzáloghitelekről folytatott megbeszélések eddig a hitelmódosítások köré összpontosultak, hogy a nehezen teljesítő hitelfelvevők törekedjenek a fizetésük folyósítására. Ez azonban utat mutathat a 40 éves lejáratú hitelek széles körű elfogadásához és elérhetővé tételéhez minden lakásvásárló számára.

Olvasás: Tényleg, 40 éves jelzáloghitel? A Fed egyik tisztviselője szerint ez jó ötlet. De mások szerint ez kockázatos ajánlat.

Az Egyesült Államoknak hihetetlenül likvid jelzáloghitel-piaca van, Fannie Mae vezetésével
FNMA,
-0.73%
és Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
amelyek megvásárolják az új hitelek túlnyomó részét, összecsomagolják és jelzálog-fedezetű értékpapírokat adnak el befektetőknek. A két jelzálog-óriás, mindkettőt 2008-ban a kormány konzervatív felügyelete alá vették, meghatározta a megvásárolt kölcsönökre vonatkozó hitelezési standardokat. Mindketten részt vettek már a meglévő jelzáloghitelek 40 éves futamidejű módosítására irányuló programokban a nehézségekkel küzdő hitelfelvevők számára, és mindketten részt vennének abban, ha a 40 éves lejáratú hitelek széles körben elérhetővé válnának a lakásvásárlók számára.

A 40 éves kölcsön lehetséges előnyei

A 40 éves lejáratú hitel nyilvánvaló lehetséges előnye az alacsonyabb havi törlesztőrészlet. Mielőtt összehasonlítanánk a hitellejáratokat, nézzük meg a Federal Reserve Bank of St. Louis diagramját, amely bemutatja az amerikai lakáseladások medián árainak alakulását 1970 óta:

A St. Louis Fed legfrissebb becslése az USUS lakáseladás medián árára január 26-án jelent meg, és 408,100 2007 dollár volt, és példáink ezen a számon alapulnak. A több évtizedes diagram számos visszahúzódást mutat a piac számára, beleértve a hosszú és fájdalmas időszakot 2009 első negyedévétől XNUMX első negyedévéig, de egyébként a diagram iránya meglehetősen egyértelmű, különösen, ha figyelembe vesszük a legtöbb jelzáloghitel hosszát. kölcsönök.

Ha eltekintünk az alacsony jövedelmű hitelfelvevőknek szóló speciális programoktól, amelyeknek alacsony az előlegigényük, példáink 20%-os 81 620 USD előleget feltételeznek 326,480 XNUMX USD hitelösszeg esetén.

Előfordulhat, hogy az országos mediánár nem vonatkozik arra a területre, ahol lakást szeretne vásárolni, de jól illusztrálja a hitelfeltételek közötti különbségeket, és megmutatja, hogy a hiteltörlesztések tőke- és kamatsúlyozása hogyan változik az idő múlásával.

Kamatok és törlesztő kölcsönök

Mivel az Egyesült Államok jelenlegi jelzáloghitel-finanszírozási piacát a 30 éves és a 15 éves fix kamatozású jelzáloghitelek uralják, mindkettőt egy hipotetikus 40 éves hitellel fogjuk összehasonlítani. Állítható kamatozású jelzáloghitel is elérhető. Ezeknek azonban változó kezdeti meghatározott időszakai vannak.

Egy nagy lépés: A jelzáloghitelek kamatai 4.5% fölé nőttek – ezt kell tudnia a lakásvásárlóknak

Érdemes azt is figyelembe venni, hogy a közelmúltban tapasztalt felfelé ívelő kamat ellenére a lakossági hitelkamatok még mindig historikusan alacsony szinten vannak.

Íme Freddie Mac diagramja, amely bemutatja a 30 éves jelzáloghitelek kamatlábait 1971 áprilisa óta, 15-ben hozzáadva a 1991 éves futamidejű hiteleket, és 2005-ben az állítható hitelkamatokat:

A Freddie 31. március 2022-ével zárult hétre vonatkozó felmérése szerint egy 30 éves lejáratú hitel átlagos kamata 4.67%, a 15 éves lejáratú hiteleké pedig 3.83% volt.

A következő fizetési példák nem tükrözik a hitelfelvételi folyamat során felmerülő kezdeményezési díjakat vagy pontokat, illetve a különféle szolgáltatásokért járó egyéb díjakat. A hiteltörlesztések nem tartalmazzák az ingatlanadót és a biztosítási díjakat is, amelyeket jellemzően a hitelkezelő letétbe helyez és beszed a teljes havi törlesztés részeként.

A 40 éves lejáratú hitelnél ugyanazt a kamatot alkalmazzuk, mint a 30 éves hitelnél. Ennek egyik oka, hogy egy 40 éves lakásvásárlási vagy refinanszírozási piacra, amely még nem igazán létezik, nem áll rendelkezésre átlag.

A másik ok az, hogy egy 40 éves hitel kamata nem feltétlenül magasabb, mint egy 30 éves hitel. (Április 1-től a 20 éves lejáratú amerikai kincstári kötvények hozama
TMUBMUSD20Y,
2.618%
2.59% volt, ami magasabb, mint a 2.44 éves kincstári kötvények 30%-os hozama
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Az amortizáló hiteltörlesztés az, amely a kölcsön tőkeegyenlegét a kölcsön futamideje alatt törleszti. Tehát a kezdeti hiteltörlesztések nagymértékben súlyozódnak a kamatokkal, és a kölcsön vége felé történő kifizetések a tőketömeggel.

Íme a feltételezett 40 éves jelzáloghitel, valamint a 30 éves és 15 éves futamidejű, 326,480 20 dolláros hitelünk havi tőke- és kamatfizetésének összehasonlítása, egy 408,100 XNUMX dolláros lakásvásárlás XNUMX%-os előlegén alapulva, ami az országos mediánár a a St. Louis Fed-től elérhető legfrissebb adatok:

Az összes dollárszámot kerekítettük.

A táblázat összehasonlítja az egyes kölcsönök futamideje alatt fizetett teljes kamatot. Nyilvánvalóan a kamatösszegek magasabbak, ahogy a futamidő hosszabbodik. De vannak összehasonlítások is az egyes kölcsönök első öt évének és első 10 évének kamatfizetésére vonatkozóan, valamint az első öt és tíz évben felhalmozott saját tőke összegének összehasonlítása, beleértve az előleget is.

Ebben a példában a 40 éves kölcsön futamideje alatt fizetett kamat összege meghaladja a kölcsön összegét. Majdnem megkétszerezi a lakás árát.

Az is látható, hogy a 15 éves hitellel 70 év után a vételár közel 10%-át tenné fel saját tőke.

Előnyök és hátrányok

A 40 éves futamidejű kölcsön havi törlesztőrészlete a legalacsonyabb, 1,504 dollár. De ez mindössze havi 183 dollár „megtakarítást” jelent a 30 éves kölcsönből. Ha ebben a példában a lakás teljes árát vesszük figyelembe, a kölcsön futamidejének további 10 év hozzáadása meredek árnak tűnik, ami kevesebb, mint havi 200 dollárral csökkenti a fizetést.

Könnyű azt mondani, hogy valakinek, aki lakást vásárol, a 40 éves hitel nem tűnik olyan jó ajánlatnak. Ám a havi törlesztőrészletekkel küzdő lakástulajdonos számára, akinek 40 éves kölcsönmódosítást kínálnak, az alacsonyabb törlesztőrészlet jelentheti a változást.

A 30 éves és a 15 éves számok összehasonlítása szélsőségesebb. A 15 éves kölcsön havi törlesztőrészlete 700 dollárral magasabb. Egyes lakásvásárlók megengedhetik maguknak a magasabb fizetést. A 15 éves kölcsön előnye, hogy a kölcsön után fizetett teljes kamat 103,218 289 USD, szemben a 970 éves kölcsön 30 XNUMX USD-vel. Úgy tűnik, tizenöt év gyorsan eltelik, és izgalmas érzés abbahagyni a fizetést.

A MarketWatch segítségével összehasonlíthatja a 15 és 30 éves futamidejű kölcsönöket, valamint más időszakokat és állítható kamatozású kölcsönöket. jelzálog kalkulátor.

A 15 éves hitellel szembeni ellenérv lehet az elveszett lehetőségek. A 30 éves lejáratú hitel kamata 4.67%, és hosszú távon sokkal magasabb megtérülésre lehet számítani egy széles körű tőzsdei befektetésből. Ez azonban felveti a kérdést, hogy a 700 éves hitellel felszabaduló havi 30 dollár készpénzt befektetik-e. Csábító lehet, hogy ezt a pénzt drágább járműre költse, mint amit egyébként vásárolna.

A lakásvásárlásra és a kölcsön lejáratára vonatkozó döntésnek figyelembe kell vennie a család szükségleteit, ideértve a helyet, a megtakarítást és a nyugdíj- és oktatási célú befektetést, valamint a számtalan háztartási kiadást.

A lakásvásárlónak legalább meg kell értenie a különböző hiteltípusok működését.

Mélyebbre ásni az amortizációt

Az amortizációs bontás egy másik módja annak szemléltetésére, hogy mennyit fizet otthona finanszírozására. Például a 30 éves kölcsönnél a kamat 1,271 dollárt tesz ki az első havi 1,687 dolláros törlesztőrészletből (ez is kerekítve van). Íme a három hiteltípus havi hiteltörlesztésének tőkerészének összehasonlítása az első hónapban és a sorban lefelé:

A táblázatok együttesen azt mutatják, hogy mennyivel gyorsabban törlesztik a hitel egyenlege (vagy épül fel saját tőkéje) a rövidebb hitelperiódusok mellett.

Utolsó gondolatok és figyelmeztetés

Lakásvásárláskor – különösen az első lakásnál – mindennek az asztalon kell lennie. A hosszú távú megbeszélésnek ki kell terjednie az összes főbb pénzügyi célra és szükségletre, beleértve a nyugdíjmegtakarítást, az oktatást, a jövőbeni egészségügyi kiadásokat, és még azt is, hogy mely autókat, teherautókat vagy terepjárókat tervezi vagy kell megvásárolnia. Alaposan meg is nézheti a kezdeti becslést, hogy mekkora helyre van szüksége. Mennyi ebből a tárolás? mit tárolsz? Ha kevesebbet tárol, lehet, hogy kevesebbet fizet.

A járművásárlást általában finanszírozzák, és sok pár esetében előfordulhat, hogy a havi törlesztőrészletek megközelítik a havi lakáshitel-részletet. Tehát alaposan tükörbe kell nézni. Nagyon sok különböző igényt kell figyelembe venni jármű vásárlásakor, beleértve a munkát is – lehet, hogy drága teherautóra van szüksége. Vagy lehet, hogy látni kell egy szép késői autót vezetni, hogy jó benyomást keltsen, ha például ingatlant ad el.

Néhány ember azonban késleltetheti egy új jármű vásárlását, ami enyhítheti a nyomást, amikor több évtizedes lakásfinanszírozási döntést hoznak.

Shock figyelmeztetés

Az ingatlanadót különböző módon számítják ki, attól függően, hogy melyik államban él. Egyes államokban az adók alapja a lakás eladási ára vagy az ingatlanadó-beszámolónak a lakás értékére vonatkozó aktuális becslése, és az éves növekedés esetleg alacsony százalékra korlátozódik. Ez azt jelentheti, hogy a lakásvásárló sokkal magasabb ingatlanadót fizet, mint amennyit az eladó fizetett.

A lakásvásárlási döntési folyamat korai szakaszában mindenképpen készítsen saját becslést az ingatlanadók összegére vonatkozóan, ahelyett, hogy a hitelező vagy a tulajdonjogot biztosító társaság becslésére hagyatkozna, amely az előző év ingatlanadóján alapulhat. A becsléshez segítséget kérhet a megyei ingatlanbecslőtől.

Egy másik figyelembe veendő tényező a lakástulajdonos biztosítás, beleértve az extra fedezetet, amelyre akkor lehet szükség, ha árvízi zónában vagy olyan területen tartózkodik, amely más veszélyeknek, például hurrikánoknak van kitéve. Ha például egy északkeleti vagy közép-nyugati államból délre költözik, akkor egy egészen más – és sokkal drágább – biztosítási piaccal találkozhat, mint korábban.