Történelmileg jobban teljesített az ingatlanpiac vagy a tőzsde?

Az Egyesült Államok történelmének nagy részében – vagy legalábbis a megbízható információk szerint visszamenőleg – a lakásárak csak alig nőttek jobban, mint a gazdaság inflációja. Csak az 1990 és 2006 közötti időszakban, azaz a Nagy Mérséklődésben vetekedtek a lakáshozamok a tőzsdével. A tőzsde folyamatosan több fellendülést és zuhanást produkált, mint a lakáspiac, de az általános hozamok is jobbak voltak.

A részvények és az ingatlanárak relatív teljesítményének összehasonlításából származó eredmény a vizsgált időszaktól függ. Ha csak a 21. századból származó bevallásokat vizsgáljuk, egészen másként néz ki, mint azok a bevallások, amelyek a 20. század nagy részét vagy egészét tartalmazzák.

Történelmi bizonyíték

Az amerikai ingatlanok értékére vonatkozó megbízható adatok az 1920-as évek előtt viszonylag homályosak. A Case-Shiller Housing Index szerint a lakások átlagos éves megtérülési rátája 3.7%-kal nőtt 1928 és 2013 között. A részvények 9.5%-kal tértek vissza ugyanebben az időszakban.

A Dow Jones Industrial Average (DJIA) inflációval kiigazított felértékelődése ugyanebben a 84 éves időszakban évi 1.9% volt. Idővel összeadva ez a különbség ötször nagyobb teljesítményt eredményezett a tőzsdén.

Nem sok befektető van azonban 84 éves befektetési horizonttal. Vegyünk egy másik időszakot: az 38 és 1975 közötti 2013 évet. Egy átlagos lakásba 100 dolláros befektetés (a Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség (FHFA) lakásár-indexe alapján) 1975-ben körülbelül 500 dollárra nőtt volna 2013-ra. Egy hasonló 100 dolláros befektetés az S&P 500-ba ebben az időszakban körülbelül 2,000 dollárra nőtt volna.

Alma és narancs

Míg a részvényárak és a lakásárak egyaránt tükrözik egy eszköz piaci értékét, nem szabad a házakat és a részvényeket csak a piaci hozamok miatt összehasonlítani.

A részvények tulajdoni részesedést jelentenek egy nyilvánosan jegyzett társaságban. Nem tárgyi, tárgyi eszközök, és nem szolgálnak más hasznosságot, mint értékmegőrzést és likvid biztonsági eszközt. Bár van némi ok azt hinni, hogy a teljes részvénypiac reálértéke (a névleges értékkel ellentétben) idővel növekedni fog, kevés okunk van azt hinni, hogy egyetlen részvénynek is folyamatosan növekednie kellene.

Az ingatlan nem olyan, mint a részvények. Vannak, akik ingatlanárakkal spekulálnak, de a kereskedelmi és lakóingatlanok kézzelfogható funkciókat töltenek be. Az emberek házakban és társasházakban élnek. A vállalkozások kereskedelmi ingatlanon kívül működnek. A fizikai tulajdonnak önmagában is van értéke.

Ez két egymásnak ellentmondó jelenséget vezet be. Egyrészt a meglévő ingatlanszerkezetek idővel természetesen veszítenek értékükből a kopás, elhasználódás és értékcsökkenés miatt. A módosítatlan otthonnak nincs oka az idő múlásával értékének növekedésére; az összes padló, mennyezet, készülék és szigetelés elöregszik, és értéktelenné válik.

Másrészt a 2015-ben épített átlagos lakások vitathatatlanul jobbak voltak, mint az 1915-ben építettek. Bár a meglévő építményeknek nem szabad felértékelődniük, az új építményeknek szerkezeti és funkcionális fejlesztéseik alapján értékesebbnek kell lenniük.