A GSE-hitelhatárok jelenleg 1 millió dollár felett vannak

A Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség (FHFA) most bejelentettem a GSE megfelelő hitelkerete először lépi túl az 1 millió dollárt. Magyarán ez a bejelentés azt jelenti, hogy 2023-ban Fannie MaeFNMA
és a Freddie Mac most először vásárolhat majd 1 millió dollárt meghaladó lakáshiteleket.

Ez az új magasabb, 1,089,300 XNUMX XNUMX dolláros limit csak a „magas költségű” piacokra vonatkozik, de a GSE-hitel limitek folyamatosan emelkednek. 726,000-ban az Egyesült Államok legtöbb földrajzi területén 2023 XNUMX dolláros hitellimite lesz, 647,200 2022 dollárral szemben XNUMX-ben. (A jegyzet kedvéért az FHA hasonlóan magas hitelkerettel rendelkezik.)

Aki azt gondolja, hogy „ezek a számok rettenetesen magasnak tűnnek”, az jó úton halad.

Még a „szokásos” 726,000 455,000 dolláros limit is jóval meghaladja a XNUMX XNUMX dollárt, a (jelenleg megemelkedett) lakások eladási medián ára az Egyesült Államokban. Tehát ezek a magas limitek jelentik az egyik lyukat a történetben, amelyet azok mesélnek el, akik ragaszkodnak ahhoz, hogy a szövetségi lakáspolitika a szegények otthonhoz jutásának segítése ahelyett, hogy maximalizálja a jelzáloghitelek számát, amit a pénzügyi szektor írhat.

lehetővé téve jelzáloghitelek szövetségi támogatása nyaralók, második otthonok, befektetési ingatlanok és készpénzes refinanszírozás esetén, valamint az „első alkalommal” vásárlók számára, akik korábban birtokolt lakások és a azoknak, akik keresnek átlagon felüli jövedelem, csak néhány további lyuk. De elkanyarodok.

Ezeket a hitelkereteket az elmúlt két évtizedben szisztematikusan csökkenteni kellett volna, és növelni kellett volna g-díjak ami az összes földrajzi területet azonos alapokra helyezte volna. A rendszer megváltoztatásának elmulasztása azt jelentette, hogy az ingatlanárak emelkedésével együtt nőtt a jelzáloghitelek szövetségi támogatása is, ami további áremelkedést gerjesztett.

Nagyon kevés kormányzati tisztviselő ismerte el ezt a problémát.

Ettől függetlenül a millió dolláros küszöb átlépése legalább felhívja a figyelmet erre a politikai problémára. A Wall Street Journal bizakodónak tűnik "A magasabb limitek valószínűleg felújítják azt a vitát is, hogy mekkora egy jelzáloghitel túl nagy ahhoz, hogy a kormány támogassa." De valójában nem volt sok vita az elmúlt 15 évben.

A legjobb esetben is néhány kongresszusi tag az ország „magas költségű” területeiről – van nagyjából 100 ilyen megye több mint egy tucat államban – van elismerte a problémát, és alacsonyabb határértékek helyett magasabb g-díjak bevezetését kérte. Tippek erre nemA vita megjelenik Ed DeMarco volt FHFA-igazgató legutóbbi filmjében megjegyzései a Wall Street Journalnak:

Talán az 1 millió dollárt meghaladó hitelkeret felkelti valakinek a figyelmét, és legalább egy nagyon szükséges politikai vitát vált ki a kormány jelzálogpiaci lábnyomáról.

DeMarconak igaza van. A vita is nagy szükség van. Sajnos ezen a téren szinte semmilyen előrelépés nem történt az elmúlt néhány évtizedben. Függetlenül attól, hogy melyik politikai párt irányította a Kongresszust vagy a Fehér Házat, a kormány tisztviselői folyamatosan növelték a szövetségi lábnyomot a jelzáloghitel-piacon.

Például a 2008-as pénzügyi válság óta a kormány uralja a másodlagos jelzáloghitel-piacot, a GSE-k pedig még mindig a kormány felügyelete alatt állnak. Arra azonban kevesen emlékeznek, hogy a válság előtt sem volt más a helyzet. Tól től 1996 a 2007, Fannie és Freddie éves részesedése a jelzáloghitel-fedezetű értékpapírok (MBS) teljes piacán átlagosan 60 százalék volt, ami csak körülbelül 10 százalékponttal alacsonyabb a válság utáni részesedésnél.

Bár ez a fajta piaci részesedés nem zavar senkit Washingtonban, Fannie alapító okiratában előírja, hogy másodlagos piaci műveleteiket „olyan feltételek mellett kell végrehajtani, amelyek ésszerűen megakadályozzák a vállalat létesítményeinek túlzott igénybevételét.” Freddie chartája szinte azonos nyelvezetet tartalmaz.

Talán ez a jogállamiság típusú kérdés túlságosan homályos ahhoz, hogy a választott tisztségviselők törődjenek vele.

Ha igen, akkor csak néhány könnyen összevethető lakásfinanszírozási tényre hagyatkozhatnának, amelyek egybeesnek a nagyobb szövetségi részvétellel. Például az Egyesült Államokban a lakástulajdon aránya majdnem pontosan ott, ahol a Fannie-ra és Freddie-re való kiterjesztett támaszkodás előtt volt; lakásárak felértékelődése van folyamatosan meghaladta a bevételt növekedést, és az adófizetők kénytelenek kifizetni több százmilliárd dollárnyi mentőcsomag.

Fannie és Freddie (az FHA-val együtt) segítettek üzemanyaggal több jelzáloghitel, kisebb tőkével, azért magasabb árfekvésű lakások. Ezek a politikák voltak különösen káros az alacsony jövedelmű családok számára, és minden a tipikus amerikainak meg kell mutatnia a meglévő lakásfinanszírozási rendszert túlzott eladósodás, magas lakhatási költségek, ingadozó lakásárak, a túlszabályozás és a szövetségi mentőcsomagok nyoma.

A szövetségi politika kiszorította a magánszektorbeli vállalkozásokat is, amelyek segíthettek volna egy fenntarthatóbb rendszer felépítésében, esetleg változatosabb hitelezési és biztosítási lehetőségekkel.

Amint arra a lakástulajdonról szóló fejezetben utalok Az új amerikai munkás felhatalmazása, egy hamarosan megjelenő könyv kollégám szerkesztésében Scott Lincicome, a szövetségi politikák veszélyeztették a munkavállalók vagyonteremtési és vagyonfelhalmozási képességét, különösen a viharos munkaerőpiacokon. A hosszú lejáratú, alacsony részvénytartozás szerencsejáték, függetlenül a mögöttes eszköztől.

Az ideális megoldás az lenne, ha a szövetségi kormányt teljesen eltávolítanák a lakásfinanszírozási ágazatból. Noha egy ilyen változás politikailag nehéznek bizonyult, a Kongresszus tetszőleges számú fokozatos reformot végrehajthat, amelyek egyszerűen jobb irányba terelhetik a lakásfinanszírozási rendszert.

Az 1 millió dolláros otthonok szövetségi támogatásának megszüntetése ésszerű kiindulópontnak tűnik.