(Bloomberg) – Ázsia és a csendes-óceáni térség legdrágább lakáspiacai némelyike kezd lehűlni a tavalyi rohamos növekedés után.
A legtöbb olvasmány a Bloombergtől
Sydneyben és Hongkongban a lakásárak zuhanni kezdtek, míg Szingapúrban alig emelkedtek az árak az elmúlt negyedévben, mivel az emelkedő kamatoktól és a gazdasági ellenszélektől óvakodó vásárlók a pálya szélére ülnek.
A fordulat nem is lehetne hirtelenebb, miután az alacsony hitelfelvételi költségek és a félelem, hogy lemaradnak a járvány idején, globális ingatlanőrületet indítottak el, amely Torontótól Aucklandig terjedt. Sydney árai csaknem 27%-kal emelkedtek tavaly, miközben az elmúlt több mint egy évtizedben a szingapúri árak ugrottak a legnagyobb mértékben, és Hongkong továbbra is a világ legkevésbé megfizethető lakásvásárlási helye.
Bár a körülmények régiónként eltérőek, a lassulás mögött van néhány közös nevező. A megfizethetőség miatti aggodalmak arra késztették Szingapúrt, hogy ingatlankorlátozást vezessenek be, míg az inflációs kockázatok arra késztetik a központi bankokat, hogy olyan kamatemeléseket fontoljanak meg, amelyek megnehezítenék a lakásvásárlók jelzáloghitel-fizetését.
Eközben a Covid-19 fokozza az ellenszelet a kínai ingatlanpiacokon. Hongkong a lakosok elvándorlásával küzd a legutóbbi hullám megfékezésére tett sikertelen erőfeszítéseit követően, míg a sanghaji bezárás eloszlatja a reményeket, hogy gyorsan kilábaljanak a fejlesztők túlzott adósságállományának visszaszorítása miatti visszaesésből.
„A globális pénzügyi válság óta a régió kormányai éberebben fordultak az eszközárak emelkedésére, miközben a világjárvány a vagyoni szakadékok növekedését is a középpontba helyezte” – mondta Victoria Garrett, a Knight Frank ázsiai és csendes-óceáni térségének vezetője. "Bár az eladói piacról való átállás több lehetőséget fog feltárni, a vevők valószínűleg szelektívebbek és árérzékenyebbek lesznek."
Garrett becslése szerint 2022-re a lakossági árak a régióban enyhébb és fenntarthatóbb ütemben, 3-5%-kal fognak növekedni. Ez alacsonyabb a tavalyi 9.1%-os növekedésnél.
Az biztos, hogy egyes piacokon kitarthat a kereslet, részben azért, mert a lakásállomány hiánya valószínűleg nem fog enyhülni a következő 12 hónapban – mondta Garrett. És mivel a kamatemelési ciklus még kezdeti szakaszában van, továbbra is van lehetőség a vevők számára, hogy kihasználják a még mindig kedvező finanszírozási kamatokat – tette hozzá.
A vevőket máshol nem tántorították el. Az Egyesült Királyságban a lakásárak a leggyorsabb éves ütemben emelkedtek 2004 óta márciusban, miközben az Egyesült Államok 20 városában is emelkednek az értékek.
Az alábbiakban összefoglaljuk a legfontosabb városok legújabb lakhatási trendjeit.
Sydney
Ausztrália legnépesebb városában a lakásárak a fáradtság jeleit mutatják rekordmagasság közelében, ahogy egyre nőnek a várakozások arra vonatkozóan, hogy a jegybank hamarosan elkezdi a kamatemelést.
A megfizethetőség már most is nehezíti a piac felső szegmensét, a jövedelemnövekedés pedig jócskán elmarad az áremelkedés mögött: 2020 márciusa és 2021 decembere között a bérek 3.3%-kal nőttek, szemben a lakások értékének 22.6%-os emelkedésével. A Sydney-i lakások mediánértéke több mint 17-szerese az ország medián fizetésének.
Ráadásul Ausztrália bruttó háztartási adóssága a rendelkezésre álló jövedelem arányában közel 200%-ot tesz ki. Mindez óvatossá tette a vásárlókat az ország legnagyobb lakáspiacán. A kikötőváros lakásárak a múlt hónapban 0.2%-kal mérséklődtek a februári veszteségek mellett, ezzel megszakítva a 2020 októberében kezdődött győzelmi sorozatot.
Nerida Conisbee, a Ray White ingatlancég vezető közgazdásza: „Sok mindennek köze van a kamatbeszélgetésekhez, és Sydney, mivel ez egy ilyen drága piac, nagyon érzékeny a kamatemelésekre. Az árveréseken tapasztalható hanyatló verseny „azt az érzést tükrözi, amely valóban megváltozott az iránt, hogy az emberek hajlandóak jóval a kiindulási ár felett fizetni”.
Hong Kong
A hongkongi lakásárak augusztus óta csökkenő tendenciát mutatnak, gyors fellendülés nélkül. A kihívások a hanyatló gazdaságtól és az emelkedő kamatlábaktól a politikai feszültségektől és a szigorú társadalmi távolságtartási intézkedésektől frusztrált helyiek és emigránsok folyamatos távozásáig terjednek.
A város lakáspiaca tavaly megállíthatatlannak tűnt, augusztusban rekordot döntöttek az árak. Az értékek azóta 7.3%-kal csökkentek a Centaline Property Agency Ltd. szerint. Az UBS Group AG arra számít, hogy idén az árak csökkennek a lakosság kiáramlása és a kamatemelések miatt. A Goldman Sachs Group Inc. még pesszimistább, 20%-os esést jósol 2025-re.
"Legalábbis a közeljövőben nyomás alatt marad a lakásárak" - mondta Rosanna Tang, a Colliers International Hongkong és Greater Bay Area kutatási vezetője. „A Covid-19-en kívül más piaci bizonytalanságok, köztük a geopolitikai feszültség és a kamatlábkockázat is késleltetik a lakásvásárlók döntéshozatalát.”
Szingapúr
Egy év után, amikor az árak a legtöbbet emelkedtek az elmúlt több mint egy évtizedben, Szingapúr lakáspiaca lehűl az ingatlankorlátozások és a magasabb adók hatására. Az új magánlakások árnövekedése az elmúlt negyedévben 0.4%-ra lassult, míg a márciusi eladások az elmúlt 21 hónap legalacsonyabb szintjére zuhantak.
A hatóságok decemberben hűvös intézkedéseket vezettek be, hogy kezeljék a megfizethetőség hiányát, valamint annak kockázatát, hogy a háztartások nehezen tudják fizetni jelzáloghiteleiket. Februárban a kormány bejelentette, hogy magasabb ingatlanadót vetnek ki a gazdag lakosokat megcélzóan, ami arra késztetheti az adott szegmens egyes vásárlóit, hogy a pálya szélére üljenek.
Az elemzők azonban azt mondták, hogy a járdaszegélyek csak rövid távú megoldást jelenthetnek, mivel valódi kereslet van a helyiek körében, például azok, akik magánlakásokká költöznek át nyilvános lakásaikból, vagy a millenniumi fiatalok, akik önálló életet akarnak élni.
Az emelkedő fogyasztói árak arra is ösztönözhetik a potenciális vásárlókat, hogy előbb-utóbb belépjenek a piacra, és megőrizzék vásárlóerejüket – mondta Alan Cheong, a Savills Plc kutatási igazgatója. "Az infláció az az opioid, amely mozgatja a keresletet" - mondta.
Shanghai
A lakásárak Sanghajban, Kína egyik legrugalmasabb lakáspiacán, decemberben újra emelkedni kezdtek három hónapos csökkenést követően, miután a tisztviselők lépéseket tettek a fejlesztők likviditási válsága miatti lassulás megfékezésére. Most a fellendülést a pénzügyi központ átfogó bezárása fenyegeti.
„Most azt láttuk, hogy a Covid erősebben uralja magát Sanghajban, ami ennek következtében korlátozhatja a piacot a második negyedévben” – mondta Roddy Allan, a Jones Lang LaSalle ázsiai csendes-óceáni kutatási igazgatója.
Ennek ellenére a város hosszabb távú kilátásai jobbnak tűnnek, köszönhetően az alacsony készleteknek és a kamatcsökkentéseknek. A gazdasági lassulás enyhülési módba taszította Kínát, a többi nagy gazdasággal szembeni politikai eltérésben. A jegybank januárban közel két év után először csökkentette az irányadó kamatot, miközben a nagyobb bankok csökkentették a jelzáloghitelek kamatait és lerövidítették a hitelek jóváhagyásának határidejét.
A sanghaji lakáseladások valószínűleg stabilizálódni fognak idén, és az év végén fellendülhetnek – mondta Yang Hongxu, az E-House China Enterprise Holdings Ltd. kutatóintézetének igazgatója.
A Bloomberg Businessweek legolvasottabb oldala
© 2022 Bloomberg LP
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html