A csökkenő árak nem teszik lehetővé a szerződésszegést

Elég egyértelmű, hogy Elon Musk azt kívánja, bárcsak egy mulligan lenne a Twitter megvásárlásakor. Az év elején a cég elfogadta ajánlatát a cég megvásárlására, részvényenként 54.20 dollárért (ezt a számot részben egy marihuánás vicc miatt választották).

Míg ez az árfolyam szerény felárat jelentett az akkori részvényárfolyamhoz képest, a következő hónapokban a tőzsde zuhant, ahogy a Twitter részvényárfolyama is. Nyárra világossá vált, hogy Musk sokkal többet fizet a cégért, mint amennyit megér.

Rádöbbenve hibájára, Musk erőteljes kísérletet tett, hogy kiszabaduljon az üzletből; először kilépési szándékát hangoztatta, mert a cég nem volt teljesen átlátható a weboldalon működő botok jelenlétével kapcsolatban, majd úgy tűnt, hogy lépéseket tesz az ügylet finanszírozási megállapodásának visszavonására, amiről – tévesen – úgy gondolta, hogy kivonja őt.

A delaware-i kancellári bíróság azonban, ahol a Twitter bejegyzett, és a tranzakció megtörtént, teljesen egyértelművé tette, hogy a szerződés, amelyet a Twitter megvásárlásakor aláírt, egyértelműen meghatározta az ügylet felmondásának előfeltételeit, és a részvényárfolyam meredek esése nem egy közülük.

Annak ellenére, hogy ügyvédei mindent megtettek annak érdekében, hogy megfeleljenek ezen predikátumok egyikének, nem sikerült, és az üzlet létrejött. Ma Elon Musk – kétségtelenül sajnálatára – egy olyan cég tulajdonosa, amelyért lényegesen többet fizetett, mint a piaci ár.

Nem Elon Musk az egyetlen befektető, aki üzletet kötött egy eszköz megvásárlására, és az ügylet lezárása előtt látta, hogy annak értéke zuhant.

Körülbelül ugyanabban az időben, amikor Musk a Twitter megvásárlását intézte, a Java Capital LLC nevű entitás – az Emerald Empire Inc nevű New York-i befektetési társaság leányvállalata – megállapodást kötött egy St. Louis-i többcsaládos lakóingatlan megvásárlásáról.

A szerződéskötés és az ügylet megkötése között jelentősen megugrottak a kamatok, ami rontotta az EEI befektetéstől várt hozamát. Ennek eredményeként kiutat keresett az üzletből. Muskhoz hasonlóan minden lehetséges ürüggyel megragadta a szerződés felmondását: ebben az esetben azt állították, hogy az általuk megvásárolt fejlesztés egységeinek számának bejelentett becslése téves, mert bérleti irodát, tárolót és edzőtermet tartalmazott. Ennek eredményeként 425 helyett csak 429 bérelhető lakás maradt, és azt állítják, hogy ez az eltérés elegendő ahhoz, hogy felmondhassák a szerződést. és a megkapják komoly pénzüket.

Az eladó, a Southfield Partnership nevű entitás azt ellenezte, hogy a két mintaegységet, a tárolót és a fitneszközpontot könnyen bérbe lehetne venni, ha a tranzakció lezárult, és az épület már majdnem teljesen lefoglalt. Azt állították, hogy a Java Capital csak azért akarta felmondani a szerződést, mert már nem volt pénzügyi értelme számára.

A szerződés feltételei szerint ez feljogosítaná a Java Capital-t a keresett pénz megtartására; mivel a ma megéri ár kétségtelenül esett, ez kompenzálná a Southfield Partnershipet azért, mert a Java Capital társasággal áprilisban aláírt megállapodás kizárta, hogy a következő hónapokban más potenciális vevőket keressen, mielőtt a missouri ingatlanpiac felpuhult volna.

Körülbelül akkor, amikor a Java Capital aláírta ezt az akvizíciós szerződést, az Emerald Empire egy másik leányvállalata is aláírt egy szerződést egy másik ingatlan megszerzésére St. Louis körzetében, amelyet a VA7 Trilogy nevű entitás fejlesztett ki. A Java Capital függőben lévő vásárlásához hasonlóan az ügylet jövedelmezősége is visszaesett a kamatok emelkedésével, és most azt állította, hogy az eladó valamilyen módon félreértelmezte az ügyletet, amit a szerződés felmondásához kíván felhasználni.

Az EEI egy másik, hasonló helyzetből eredő perben is érintett; májusban bezárt egy St. Louis-i többlakásos lakóingatlanon, és pert indít, hogy ezt a tranzakciót is érvénytelenítsék, és a pénzét visszaadják.

Az ingatlanbefektetések kockázatosak lehetnek: A legtöbb fejlesztő és építtető (és mi, lakásvásárlók is) által a befektetések finanszírozására alkalmazott tőkeáttétel azt jelenti, hogy egy szerény piaci visszaesés rövid időn belül kiirthatja a befektetők saját tőkéjét. Érthető, hogy egy befektető, aki ezt látja, megtörténik a megállapodás és a zárás között meg akarna menekülni előle.

Az ingatlanpiac azonban sokkal kevésbé lenne hatékony, ha a megállapodásokat a vevő könnyen felbonthatná utólagos egyszerűen azért, mert megváltozott a piac. Az eladók magasabb árat követelnének, hogy kompenzálják ezt a kockázatot, további feltételeket szabnának a tranzakcióhoz, hogy megpróbálják sérthetetlenné tenni azokat – növelve a tranzakciós költségeket –, vagy esetleg elhalasztják az eladást, és tovább tartanák az ingatlanokat, tovább emelve az ingatlanárakat.

A delaware-i kancellári bíróság elrendelte Elon Muskot a szerződése feltételeinek betartására, mivel a megállapodás egyértelműen meghatározta a szerződés felmondásának feltételeit, amely nem teljesült, és ha másként cselekednénk, az jelentős mértékű bizonytalanságot hintett volna a jövőbeni tranzakciókba a piacon.

Ugyanez az érvelés vonatkozik ezekre az ingatlanügyletekre is. A vállalkozásoknak be kell tartaniuk a szerződéseiket, a bíróságoknak pedig be kell tartaniuk a feltételeket, még akkor is, ha azok pénzügyileg már nem előnyösek valamelyik jogalany számára. Ez egy olyan fogalom, amely gazdasági rendszerünk alapjaként szolgál.