Csökken a bérleti díj recesszió idején? Mire számíthatnak a bérlők és az ingatlanbefektetők

Kulcs elvezetések

• Csak azért, mert recesszió van, nem feltétlenül jelenti azt, hogy a bérleti díjak csökkennek. Valójában a 2008-as recesszió idején ennek pont az ellenkezője volt.
• A jelenlegi bérleti piacon azt tapasztaltuk, hogy a bérleti díjak növekedési üteme csökken, de ez csak akkor jelent alacsonyabb bérleti árakat, ha kiválasztott piacokon tartózkodik.
• Ha Ön ingatlanbefektető, valószínűleg tudja, hogy nem számíthat a bérleti díjak örökös emelkedésére. Ezt a lassulást előre kellett volna látni.

A járvány nagy pusztítást végzett az amerikai bérleti piacokon. Az üzletbezárásoktól kezdve, amelyek megakadályozták a bérlők jövedelemszerzését, a kilakoltatási moratóriumokon át a távoli munkalehetőségeket kísérő tömeges migrációig semmi sem úgy néz ki, mint 2020 februárjában.

Vannak arra utaló jelek, hogy az elmúlt hónapokban a bérlők áremelkedésének mértéke csökkent, de ez nem feltétlenül jelenti a bérleti díjak csökkenését.

Bár nem sok jel utal arra, hogy recessziót élünk, az Ön jövedelmi kategóriájától függően úgy érezheti, mintha mi vagyunk. Azonban, hogy recesszióban vagyunk-e vagy sem, nem feltétlenül számít, mert a recesszió nem feltétlenül jelenti azt, hogy a bérleti díjak csökkennek.

A bérleti díj a ragadós infláció forrása

Az emelkedő bérleti díjak részei voltak annak, ami arra késztette Fed elkezdi emelni a kamatokat. Amikor elkezdünk jelentős bérleti díjnövekedést tapasztalni, azt „ragadós inflációnak” hívják. Ragadós infláció akkor következik be, amikor az árak olyan kiadásokra ugranak, amelyek 4.3 hónapos vagy hosszabb ciklusokban változnak.

Ez azt jelenti, hogy a bérleti díj emelkedése után tovább tart, amíg csökken. Gyakrabban tapasztalható, hogy az árak egy ideig stabilizálódnak, semmint azt, hogy az árak csökkennek valódi dollárban kifejezve.

A bérleti díjak 23.5%-kal nőttek 2019 októbere és 2022 októbere között, ami semmissé teszi a munkavállalók által a járvány során elért bérnövekedés terén elért nyereséget. Alacsony az esély arra, hogy a bérleti díj eléggé csökkenjen ahhoz, hogy kompenzálja ezt a történelmi emelkedést.

Csökken a bérleti díj recesszió idején?

Ritka, hogy a bérleti díjak olyan mértékben csökkenjenek, ami a bérlő számára értelmes lenne. Ha az 1940 és 2000 közötti bérleti díjakat nézzük, 1940 és 1950 között enyhe csökkenést látunk a bruttó bérleti díjak országos átlagában. Aztán a következő évtizedekben növekedés következett be.

TryqAz infrastrukturális kiadási készletről | Q.ai – egy Forbes cég

Ezek az adatok az egyes piacokra jellemzőek. A helyzettől függően a dolgok változhatnak. Például Kalifornia, Hawaii és Maryland államokban a bérleti díjak valós dolláros csökkenést tapasztaltak 1990 és 2000 között.

1940 és 2000 között jó néhány recesszió volt, de tekinthetünk 2008-ra is, hogy értékeljük a recesszió idején a bérleti díjakat. 2007 és 2011 között a legrosszabb évei 2008-as recesszió, a bérleti díjak emelkedtek.

A helyzet a nagy recesszió után sem javult. A Kormányzati Elszámoltathatósági Hivatal (GAO) szerint 2007 és 2017 között további három millió háztartás kezdte el fizetni jövedelmének több mint 30%-át bérleti díjba. Felük jövedelmének több mint 50%-át bérleti díjra költötte.

Végső soron egyetlen szigorú szabály sem mondja ki, hogy a bérleti díjnak csökkennie kell recesszió idején.

Csökkent a bérleti díj az elmúlt hónapokban?

A járvány során a bérleti díjak emelkedése történelmi jelentőségű volt. Ahogy az emberek átköltöztek, a kereslet egyes városokban és buborék boomtownok felrobbant. Az infláció és az ellenőrizetlen lakáspiac országszerte megemelte az árakat, de a távmunka lehetőségeivel járó migráció egyes helyeken drámaibbá tette az áremeléseket.

2022 nyarának végétől kezdődően az áremelés mértéke hónapról hónapra csökkent. A csökkenések egy része a kereslet és az árak szezonális eltolódásának tudható be, de ez az első alkalom, hogy a növekedés üteme lelassult a rally kezdete óta.

A dolgok nem tűnnek olyan forrónak, ha kicsinyítjük az éves árképzést. 2022 novemberében az árak országszerte 7.4%-kal emelkedtek 2021 novemberéhez képest. 2022 elején ezek az éves növekedések kétszámjegyűek voltak, így jó, hogy már nem olyan intenzívek.

Ez azonban nem feltétlenül jelent alacsonyabb árakat a bérlők számára.

Egyes területeken a csökkenés mértéke elég jelentős volt ahhoz, hogy a bérleti díjak kismértékű csökkenését eredményezze. Ez elsősorban a buborék-buborékvárosokban történik, ahol a helyi gazdaság nem tudta elviselni a növekedést a pandémiás migráció nagy keresletű időszakában.

Csökken a bérleti díj 2023-ban?

A lakáspiacon zajló események nagy része regionális. Míg egyes területeken a bérleti díjak valós dolláros csökkenést tapasztalhatnak, az összkép a stabilizáció állapota felé hajlik, ahol a bérleti díjak riasztó ütemben megállnak, de nem feltétlenül csökkennek.

A stabilizáció részben az, hogy az építők a többlakásos ingatlanokra összpontosítanak. Azok a bérlők, akik hajlandók lakásban élni, nem pedig családi házakban, egyes régiókban a készlet növeli a kínálatot, hogy megfeleljen a keresletnek.

A dolgok lelassulásának másik oka az, hogy az emberek nem mozognak annyit. Kevesebben voltak lakásvásárlás amióta a Fed 2022 márciusában elindította a kamatemelést, így kevesebben hagyják el a bérleti piacot. Ez hozzájárult a kereslethez az elmúlt hónapokban, ami a bérleti díjak emelkedését eredményezte.

Ebben a környezetben a bérlők kisebb valószínűséggel költöznek. Ha korábban a járvány idején bérleti szerződést kötöttek, a most fizetett díj valószínűleg sokkal alacsonyabb, mint bármi, amit most találnának.

Ennek ellenére, ha az elmúlt évben új bérleti szerződést kötött, és az árak jelentősen csökkentek, ez arra késztetheti, hogy olcsóbb szállást találjon, miután az új bérleti díjak valós dollárban kifejezve csökkentek.

Mit jelent a csökkenő bérleti díjak az ingatlanbefektetők számára?

Ha a bérleti díjak reáldollárban kifejezve csökkennének, a veszteségek valószínűleg nem lesznek olyan jelentősek, mint az elmúlt években elért nyereségek. Bár rövid távú veszteségnek érezheti magát, valószínűleg még mindig több pénzt keres, mint 2020-ban. Ez valószínűleg igaz azokra, akik a világjárvány előtt vásárolták ingatlanbefektetéseiket.

Ha azt fontolgatja, hogy belép az ingatlanos játékba, a csökkenő bérleti díjakat figyelembe kell venni az egyenletben, amikor otthont vagy többlakásos ingatlant vásárol. A potenciális csökkenési ütemük azonban valószínűleg nem fogja megszüntetni a megfelelő ingatlan jövedelmezőségét hosszú távon.

Ennek ellenére a csökkenés mértéke aránytalanul érinti a különböző piacokat. Érdemes különösen odafigyelni a dolgokra, ha olyan helyeken vannak ingatlanai, ahol a kereslet hatalmas ingadozásokat tapasztalt a világjárvány első két évében.

A jól diverzifikált portfólió különösen fontos, ha valamelyik eszköze lelassul vagy csökkenhet a jövedelmezőség szempontjából. Megnézheti a Q.ai-t Befektetési készletek amelyek számos iparágat felölelnek, hogy nagyobb rugalmasságot építsenek ki portfóliójában. A Q.ai egy nagyon egyedi lehetőséget kínál, az úgynevezett Portfólióvédelem amely megvédi nyereségét és csökkenti veszteségeit, függetlenül attól, hogy melyik iparágba fektet be.

Lényeg

A Nemzeti Gazdaságkutató Iroda (NBER) még nem hirdetett recessziót. Akár recessziót élünk át, akár nem, bizonyosan sajátos gazdasági időket élünk meg.

Nem számít, ha recesszióról van szó, hiszen ez a fajta visszaesés nem feltétlenül jelenti a bérleti díjak csökkenését. Az egyes recessziókat körülvevő gazdasági körülmények eltérőek, vagyis az eredmény is eltérő lesz.

Töltse le a Q.ai-t még ma az AI-alapú befektetési stratégiákhoz való hozzáférés érdekében.