Baleset, Vonattörés vagy Apokalipszis?

Manapság szinte naponta jelennek meg súlyos figyelmeztetések a kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatban. Míg az irodapiacok stresszesek az otthoni munkavégzés növekedése miatt, egyes ingatlanszakértők egyre inkább kettészakadt piacot látnak, felosztva „vagyonosokra és nincstelenekre”. A befektetőknek, a bérlőknek és a városoknak – különösen azoknak, akiknek régebbi, hanyatló épületei vannak – az elkövetkező hónapokban nagyon oda kell figyelniük, hogy lássák, hová esnek, és milyen rossz lehet a helyzet.

A kereskedelmi ingatlanok drámai negatív értékelései könnyen megtalálhatók. Az San Francisco szabvány „Epikus kereskedelmi ingatlan-összeomlást” vetít előre a város felett, és egy közeledő vonathoz hasonlítja „a várossal, a költségvetésével és a sínekhez kötött szolgáltatásokat nyújtó képességével”. Hogy ne lehessen felülmúlni, Bloomberg Twitteren „A távmunka megöli Manhattan kereskedelmi ingatlanpiacát”, hasonló problémákkal, amelyek más városokra is kiterjednek.

De még ez a nyelv is elsápad mi ellen A NYU professzora, Arpit Gupta és kollégái „irodaingatlan-apokalipszist” jósolnak. A New York-i adatok alapján „45-ban 2020%-os, hosszabb távon pedig 39%-os irodaérték-csökkenést becsülnek, ez utóbbi 453 milliárd dolláros értéklevonást jelent”, ami a várost egy „fiskális végzethurokba” sodorhatja. Hasonló károk érhetik más városokat, és ezen keresztül a nemzetgazdaságot.

Hogyan értelmezzük tehát a többi rossz – de nem apokaliptikus – adatot? CommercialEdge a szeptemberi havi „Nemzeti Hivatali jelentés” stagnáló átlagos irodai jegyzési árakat mutatott, négyzetlábonként 38.70 dollárt, ami „0.1%-os csökkenést jelent az előző évhez képest”. Rossz, de nem apokaliptikus. És mint Nemrégiben megjegyeztem, egyes városokban, különösen a Sunbeltben vagy azokban, ahol erős az élettudományi ágazat, erős bérleti piacok tapasztalhatók.

Mit árulnak el más adatok? Moody dokumentált, hogy a kereskedelmi jelzáloghitelekkel fedezett értékpapírok „hatalmasan megugrottak a megemelkedett késedelmi rátákban” 2020 második negyedévében, pontosan a járvány kitörésekor. De a bankok, az életbiztosítási befektetők és mások átstrukturálták a hiteleket, és türelmet ajánlottak, csökkentve a késedelmes rátákat. Ezt a stratégiát nehezebb lesz követni, ha új nyomás nehezedik az irodapiacra, különösen a Fed kamatemelése miatt, ami a hitelfelvételt mindenhol költségesebbé teszi.

Eddig úgy tűnik, legalábbis a kereskedelmi bankok kézben tartják ingatlanhiteleiket. Felszámítási és mulasztási arányuk 0.07%-ot ért el 2020 második negyedévében, a világjárvány csúcspontján. De 2022 első két negyedévében a A Fed jelenti ezeket az árfolyamokat nullán, ez nem jelzi a hitelminőség drámai csökkenését.

És még a 2020-as év rossz számai sem hasonlítottak a 2008-as pénzügyi válsághoz. 2009 és 2010 között hét egymást követő negyedévben meghaladták a 2%-ot a kereskedelmi banki hitelek késedelmei. A szigorúbb szabályozás azóta segített a laza banki hitelezés megfékezésében, így szerencsére nincs jelünk arra, hogy a kereskedelmi hitelezés kudarca az egész gazdaságot lenyomná.

Az összesített számok mögé haladva pozitív jelek mutatkoznak a kereskedelmi ingatlanok terén. Az elmúlt évben Sunbelt városaiban, mint Charlotte és Austin, vagy olyan városokban, ahol az élettudományok koncentrálódnak, mint például Boston, kétszámjegyű bérleti díjak emelkedtek. GoogleGOOG
és más technológiai cégek nagy mennyiségű helyet bérelnek olyan városokban, mint pl New York és a Chicago.

A kereskedelmi ingatlanok legnagyobb kockázatát a régebbi, kevésbé kívánatos irodaterületek jelentik. Ennek mértéke bármely városban központi szerepet játszik a teljes kockázat felmérésében. Egy magazin kerekasztal-tól PERE, amely a magántőke-ingatlanbefektetéseket nyomon követi, „nagyon kihívásokkal teli”, de bizonytalan piacot talált, az építési és finanszírozási költségek inflációjától a recesszióig terjedő kockázatokkal.

A PERE szakértői egy „kétágú” piacot látnak, modernebb épületekkel (különösen az ESG-kompatibilisekkel), és néhány várossal, amelyek jó helyzetben vannak a válság átvészelésére. A PERE befektetői úgy látják, hogy az „új normális” kevesebb teljes munkaidős irodakihasználtság, de az irodák továbbra is „ismeretlen” általános ügyféligénnyel néznek szembe.

De ezek az ingatlanbefektetők véleménye, akik (ahogy az utcán mondják) „beszélik a könyvüket”, és pozitívan forgatják a számokat. Ezzel szemben vegyük figyelembe a „Apokalipszis” elemzés a NYU-tól és a Columbiától professzorok. Az otthonról történő munkavégzés adatait az ingatlanbefektetési alapoktól (REIT) származó egyéb pénzügyi információkkal kombinálva jósolják a „hosszú távú irodai értékeléseket, amelyek 39.18%-kal maradnak el a világjárvány előtti szinttől”, és „gyengébb minőségű irodai állományt… egy lényegesen megrekedt” eszköz.”

Ha igazuk van, akkor a városok – és a gazdaság – durva útnak néznek elébe. Bár néhány régebbi épületet lakóházzá alakítanak át, ez nem egyszerű vagy azonnali folyamat. Az ingatlanértékek összeomlása számos városban jelentős fiskális problémákhoz vezethet, ami a szociális szolgáltatások, az oktatás, a közegészségügy és más alapvető kormányzati funkciók megszorulását eredményezheti. Még nem élünk apokalipszisben, de mindannyiunknak szemmel kell tartanunk a lehetőséget.