A kínai ingatlanfejlesztők pénzforgalma több mint 20%-kal zuhant

PEKING – Az Oxford Economics szerint a kínai ingatlanfejlesztők pénzforgalma – a vállalatok talpon maradási képességének jele – idén csökkent az elmúlt évtized folyamatos növekedése után.

A cég vezető közgazdászának, Tommy Wunak az elemzése szerint a fejlesztők pénzforgalma júliusig 24%-kal csökkent éves szinten éves alapon.

Az adatok szerint ez legalább 2009 óta szinte minden évben éles lassulás a növekedéshez képest. A teljes finanszírozás júliusban 15.22 billió jüan (2.27 billió dollár) volt éves alapon, szemben a 20.11-es 2021 billió jüannal.

A visszaesés abból adódik, hogy Kínában a hitelkereslet elmaradt a júliusi várakozásoktól, és az ingatlanfejlesztők küzdelmei elhúzódnak.

Körülbelül két évvel ezelőtt Peking elkezdett visszaszorítani a fejlesztők nagymértékben az adósságtól való függését a növekedés érdekében. Nevezetesen, Az Evergrande nem teljesített tavaly év végén. Más fejlesztők szeretik shimao szintén nem teljesítettek, annak ellenére, hogy a mérlegük egészségesebbnek tűnik.

Míg a befektetők óvatosan fordultak a kínai ingatlancégekkel szemben, a fejlesztők most azzal a kockázattal néznek szembe, hogy elveszítenek egy másik fontos pénzforgalmi forrást: a lakásvásárlók előlegét.

Kínában a lakásokat jellemzően a befejezés előtt értékesítik. Június vége óta azonban néhány lakásvásárló tiltakozott a lakásépítések késése miatt jelzáloghitel-fizetés leállítása.

"A probléma lényege az, hogy az ingatlanfejlesztők nem rendelkeznek elegendő pénzáramlással – akár az adósságszolgálati költségek, akár az alacsony lakáseladások, akár a pénzeszközökkel való visszaélés miatt - a projektek folytatásához" – mondta Wu egy múlt heti jelentésében.

"A probléma megoldása helyreállítja a lakásvásárlók fejlesztőkbe vetett bizalmát, ami elősegíti a lakáseladások támogatását, és ezáltal javítja a fejlesztők pénzügyi helyzetét."

A Morgan Stanley augusztus 2-i elemzése szerint több mint 10 milliárd dollár magas hozamú ingatlanfejlesztői adósság esedékes szeptemberben – ez több mint kétszerese az augusztusinak.

A befejezés előtt ingatlant vásárló lakásvásárlók körülbelül egynegyede hajlamos abbahagyni jelzáloghitel-fizetését, ha az építkezést felfüggesztik – áll az amerikai befektetési bank augusztus 15-i jelentésében az AlphaWise Consumer Survey kutatására hivatkozva.

Nem csak az ingatlanok teszik ki a a háztartások vagyonának nagy része Kínában, de elemzők becslése szerint az ingatlanok és az ingatlanokhoz kapcsolódó iparágak adják a kínai GDP több mint negyedét. Az ingatlanpiaci visszaesés hozzájárult a gazdasági növekedés általános lassulásához ebben az évben.

A növekedés támogatása érdekében a Kínai Népi Bank csökkentette a kamatot, beleértve a váratlan vágás hétfőn 10 bázisponttal egyes intézmények egyéves kamatlábára, azaz középlejáratú hitelkeretre.

Noha a PBOC remélheti, hogy a csökkentés enyhítheti a lakásvásárlók terheit, és segíthet a fejlesztőknek hitelhez jutni, a probléma nem csak a finanszírozásban rejlik – mondta Bruce Pang, a JLL vezető közgazdásza és a nagy-kínai kutatásért felelős vezetője.

Felhívta a figyelmet arra, hogy a fejlesztők nehezebben tudtak önállóan finanszírozást szerezni, és inkább a lakásvásárlóknak történő előzetes értékesítésre kellett támaszkodniuk. Az emberek azonban egyre óvatosabbak az új lakások vásárlásával kapcsolatban, mivel a jövőbeni foglalkoztatásra és a meglévő befektetési termékek megtérülésére számítanak – tette hozzá.

Annak ellenére, hogy számos jelentés arról szól, hogy a kormány a fejlesztők finanszírozását tervezi, a központi kormányzat még nem jelentette be hivatalosan az ingatlanok szélesebb körű támogatását. A múlt havi magas szintű kormányülés felolvasása szerint az önkormányzatok feladata az elkészült házak leszállítása.

Wu elemzése szerint a három fő fejlesztői finanszírozási forrás közül idén az előlegek és a betétek csökkentek a legnagyobb mértékben, 34%-kal.

A hitel, mint finanszírozási forrás 22%-kal, míg a saját forrásból származó tőke, beleértve a részvényeket és kötvényeket is, 17%-kal esett vissza az évesített adatok szerint.

A befektetési alapok nagyrészt távol maradtak a kínai ingatlanfejlesztőktől, csökkentve a lehetséges finanszírozási forrásokat.

„Aggasztó volt az, hogy a vezető döntéshozók nem hajlandók és gyorsan megoldani az ingatlanfejlesztők finanszírozási problémáit” – mondta Carol Lye, a Brandywine Global portfóliómenedzsere-helyettese a CNBC-nek küldött e-mailben.

Lye elmondta, hogy a befektetés-kezelő cég kínai ingatlanokhoz való allokációja alacsony, és hogy a Brandywine „kiváló minőségű ingatlankötvényekkel rendelkezik, amelyeket előnyben részesítettek az állami támogatásban”.

Egyes befektetők még Ázsia más részein lévő cégekhez is fordultak.

„Szinte az összes kínai lakásállományunkból kiléptünk. Inkább kivárás a kitettség visszaszerzése” – mondta Xin Yan Low, a Janus Henderson szingapúri székhelyű ázsiai ingatlanrészvény-portfóliómenedzsere. Nem volt hajlandó megosztani az eladások időkeretét.

„Még mindig sok alternatíva van a régióban, különösen a mostani újranyitásnál, Szingapúrban, Ausztráliában, alapvetően a teljes újranyitás felé, az alapok erősek” – mondta.

Legnagyobb részesedése a társkezelésében Horizon Asia-Pacific Property Income Fund ide tartozik a Japan Metropolitan Fund Invest, a Mapletree Logistics Trust és a Hang Lung Properties.

A Morningstar munkatársa, Patrick Ge ezt mondta egy e havi jelentésében egyes alapok elfordultak a kínai ingatlanoktól más ázsiai magas hozamú szektorok felé, mint például az indiai megújulóenergia-vállalatok és az indonéz ingatlanok.

Összességében a jelentés szerint a kínai ingatlanalapokba fektetett pénz 59%-kal csökkent hat hónap alatt.

A jelentés szerint azonban a BlackRock befektetési óriás azon cégek közé tartozik, amelyek kínai ingatlankötvényeket vásárolnak – beleértve a Shimao kötvényeit is.

A vagyonkezelő nem válaszolt a CNBC megjegyzéskérésére.

- A CNBC Michael Bloom hozzájárult ehhez a jelentéshez.