A Luoyang és Zhengzhou városok közötti 120 km-es vonatút a gazdasági rosszullét és a megtört álmok kirakata. Az ablakból végtelenül félbeépített lakótornyok haladnak át egymás után az egyórás utazás során. Az épületek közül sok a befejezéshez közeledik; némelyik elkészült, és családok otthonává vált. De sokkal több üres csontváz, ahol az építkezés már régen leállt. A fejlesztőknek elfogyott a készpénzük, és már nem tudnak fizetni a dolgozóknak és nem vásárolhatnak anyagokat. A projektek elakadtak. A családok soha nem kapják meg otthonukat.
A vonatozás Kína szívében segít megmagyarázni az ország egyik legnagyobb válságát a közelmúltban: a közvélemény elvesztette bizalmát a kormány gazdasági modellje iránt. Az ingatlanipar évtizedek óta Kína megállíthatatlan felemelkedésének jelképe. Az egyéni vállalkozók hatalmas vagyonokat szereztek. Az átlagemberek azt tapasztalták, hogy nettó vagyona megugrott, miközben a lakások értéke megháromszorozódott. Az önkormányzatok azzal töltötték meg kasszájukat, hogy hatalmas földterületeket adtak el fejlesztőknek. A kínai háztartások vagyonának elképesztő 70%-a jelenleg ingatlanokhoz kötődik.
Az ebbe a modellbe vetett bizalom aláásása a kínai növekedési csoda alapjainak megingatását jelenti. A Covid-19 elsöprő korlátozása és az egyéni vállalkozók elleni fellépés miatt ez sok fronton történik. De ez sehol sem egyértelműbb, mint az ingatlaniparban, amely a becslések szerint a GDP 25%-át teszi ki. Az új beruházások 45%-kal csökkentek júliusban az egy évvel korábbihoz képest, a lakáseladások 33%-kal, az ingatlanbefektetések 12%-kal csökkentek. A hatások végiggyűrűznek a gazdaságon, a bútorgyártókat és az acélmunkásokat egyaránt sújtják. A bizalom csapása kritikus pillanatban éri Hszi Csin-pinget, Kína vezetőjét, aki valószínűleg harmadik mandátumot is kap egy októberi pártkongresszuson.
Hszi úr és a Kommunista Párt számára kulcsfontosságú a rendszerbe vetett bizalom felélesztése. A kormány válasza azonban szokatlanul széttagolt és lassú volt, és a tisztviselőket láthatóan megdöbbentette a helyzet összetettsége. A lakáspiacba vetett hit helyreállításához a lakosságnak látnia kell, hogy az elakadt projektek befejeződtek, és az árak emelkednek. Eközben az építőipari cégeknek és dolgozóiknak vissza kell fizetni, a helyi és külföldi befektetőknek pedig vissza kell fizetni a fix kamatozású termékeiket. És mindezt úgy kell megtenni, hogy ne fújjuk fel újra azt a fenntarthatatlan adósságbuborékot, amelyvé az ingatlanpiac vált.
Vonalak a homokban
A lakásválságnak két közvetlen oka van. Az első az ingatlanipar túlkapásai elleni kormányzati fellépés. 2020 augusztusa óta a tisztviselők korlátozták a fejlesztők kötelezettségeinek és eszközöknek, a nettó adósságnak a saját tőkéhez viszonyított arányát, valamint a készpénzt a rövid lejáratú adóssághoz viszonyítva, a „három piros vonal” néven ismert irányelv szerint. Ez sokakat arra kényszerített, hogy abbahagyják a fenntarthatatlan hitelfelvételt, és eladják az eszközöket, súlyosan korlátozva az új projektek építésének és eladásának folytatását.
Kína zéró covid-politikája a második csapás. A központi kormányzat több tucat várost kényszerített arra, hogy napokra, néha hetekre zárják be lakóikat otthonaikba, amikor COVID-eseteket fedeznek fel. A cikk írásakor Chengdu és Sencsen megapoliszai teljesen vagy részben le vannak zárva. A leállások miatt az emberek nem nézhetik meg a lakásokat és nem vásárolhatnak. A fogyasztói pszichére is hatással voltak. A vállalkozók félnek vállalkozásaik hirtelen bezárásától. Az alkalmazottak attól tartanak, hogy elbocsátják őket. Ez a fajta rettegés nem ösztönzi a lakásvásárlást.
Az eredmény egy roppanás. A kínai fejlesztők nagymértékben függenek attól, hogy jóval az építés előtt eladják a lakásokat, hogy likviditást teremtsenek. Tavaly a lakások 90%-át előre eladták. Kötvényekhez és hitelekhez való hozzáférés nélkül azonban, mivel a bankok csökkentik az ingatlanszektorral szembeni kitettségüket, és az új eladások most csökkennek, az ingatlanpiac Ponzi-szerű jellege teljes mértékben láthatóvá vált.
Az Evergrande, a világ legeladósodottabb fejlesztője decemberben fizetésképtelenné vált. Az offshore adósságok átstrukturálására irányuló törekvés, amelyet követendő mintának szántak, elmulasztotta a július végi határidőt. Legalább 28 másik ingatlantársaság elmulasztotta a befektetőknek való kifizetést, vagy szerkezetátalakításba kezdett. A Gavekal kutatócég szerint befagyasztották a 30 hongkongi tőzsdén jegyzett fejlesztő részvényeivel való kereskedést, amelyek az eladások alapján a piac 10%-át teszik ki. Augusztus elején a kínai tőzsdén jegyzett fejlesztők fele 0.5-nél kisebb ár/nyereség arányon kereskedett, amely szint az Evergrande négy hónappal a fizetésképtelenné válása előtt – jegyzi meg Song Houze, a MacroPolo chicagói agytröszt.
Azok a cégek, amelyek még hónapokkal ezelőtt még biztonságosnak számítottak, most küszködnek. Vegyük a Country Gardent, Kína legnagyobb értékesítési fejlesztőjét. Az év elején a legtöbb elemző vállat vont attól az aggodalmától, hogy nyomás alá kerül. A befektetők továbbra is vásárolták kötvényeit. Ám augusztus 30-án a Country Garden felfedte, hogy az év első felében a nyereség majdnem 100%-kal esett vissza. Az ingatlanpiac „gyorsan súlyos depresszióba süllyedt” – jegyezte meg bevételei között. A Country Garden feszültsége azt jelzi, hogy a problémák már nem bizonyos fejlesztőkre jellemzőek. Az egész iparág veszélyben van.
A potenciális lakásvásárlók kiestek a piacról. Sokkal aggasztóbb azonban az emberek milliói, akik gyakran évekig várnak olyan otthonokra, amelyekért már kifizettek. A 60 és 2013 között előre eladott lakások mindössze 2020%-át adták át.
Liu úr, aki kérte, hogy a családi nevén említsék, 2014-ben lakást vásárolt Zhengzhouban, és kezdetben 250,000 40,000 jüan (2017 XNUMX USD) előleget fizetett. Az otthont XNUMX-re tervezték befejezni. De ez a nap nem jött el. Ehelyett bérelt egy lakást, mielőtt végül vett egy másikat egy régi, lift nélküli épületben. Aligha olyan, mint amilyennek elképzelte magának. Liu úr soha nem kezdte el fizetni a jelzáloghitelét, és véget nem érő megbeszéléseket folytatott az ingatlanfejlesztővel az előleg visszaszerzéséről. – Semmi haszna – mondja.
Az elemzők már évek óta tisztában voltak ezekkel a problémákkal, de úgy vélték, hogy a kínai hatóságok nem engedik meg a sértett lakásvásárlók tiltakozását. A pwc, egy könyvelőiroda két évvel ezelőtt közzétett jelentése megjegyezte, hogy még akkor is, ha a lakásépítési projektek építése leáll, „a több száz vagy több ezer össze nem egyeztetett háztartás általában kevéssé képes befolyásolni a dolgokat”.
Ez a számítás a feje tetejére állt. A jelzáloghitelek fizetésének megtagadásáról szóló adatok gyűjtésére és közzétételére irányuló kicsi, de befolyásos mozgalom meglepte a hatóságokat. Július 12-én névtelen önkéntesek elkezdték megosztani a jelzálog-bojkottokról szóló adatokat a közösségi médiában. Eddig körülbelül 350-et azonosítottak; elemzők úgy vélik, hogy ez valószínűleg a valós szám töredéke. Az állami cenzorok minden tőlük telhetőt megtettek a robbanásveszélyes információkra való hivatkozások eltávolítása érdekében, de úgy tűnik, hogy ennek ellenére a tiltakozások ismerete elterjedt. Ennek során másokat meggyőznek a vásárlások elhalasztásáról vagy a jelzáloghitel-fizetés leállításáról.
A befektetők és a potenciális lakásvásárlók most nyugtalanul figyelik, ahogy az állam összeállítja válaszát központi és helyi szinten egyaránt. A kínai városok több mint egy évtizede a szabályok és ösztönzők hosszú listáját alkalmazták a helyi ingatlanpiacok finomhangolására, általában a spekuláció csökkentésére és a gyors áremelkedések lehűtésére. Ezek közé tartozott a jelzáloghitelekhez való hozzáférés szabályozása, valamint annak korlátozása, hogy ki és hány lakást vásárolhat.
A városok most lazítanak ezeken a szabályokon. A cicc kínai befektetési bank szerint május és július között az önkormányzatok 304 egyedi intézkedést jelentettek be a bizalom helyreállítására. Csengcsou, a jelzáloghitel-tüntetés középpontjában álló korai döntéshozó volt. Márciusban 18 intézkedést jelentett be a kereslet élénkítése reményében. Ezek között szerepelt olyan intézkedések is, amelyek megkönnyítik a jelzáloghitel-felvételt, és lehetővé teszik az idős családok lakásvásárlását, ha a városba költöznek.
Ezek a vásárlók felé intézett jelzések nagy figyelmet keltettek – nem azért, mert felélénkítették a keresletet, hanem azért, mert ellentmondani látszanak a központi kormány politikájának. A kínai közösségi médiában augusztusban széles körben terjesztett videóban Hunan tartományban a kommunista párt helyi főnöke arra szólította fel az embereket, hogy vásároljanak minél több lakást: „Vett egy harmadikat? Akkor vegyél egy negyediket." Az üzenet ütközik Hszi úr üzenetével, aki arra figyelmeztetett, hogy „az otthonok lakhatásért valók”, és semmiképpen sem spekulatív befektetésekért.
A helyi önkormányzatokat a szabályozók és tisztviselők arra is ösztönözték, hogy hozzanak létre mentőalapokat a befejezetlen lakásprojektekbe való befektetéshez, és végül segítsenek házhoz jutni a csalódott vásárlóknak. Zhengzhou 80 milliárd jüant (12 milliárd dollárt) különített el az ügyre. Úgy gondolják, hogy a helyi alapok jobban megfelelnek a helyi körülményeknek.
Zhengzhou talán az eddigi legagresszívebb helyi tervvel kísérletezik. A város önkormányzata irányelvet adott ki a fejlesztőknek, amely szerint minden elakadt építkezést újra kell kezdeni október 6-ig. A fizetésképtelen társaságoknak, amelyek erre nem képesek, szerkezetátalakítást kell benyújtaniuk, hogy új befektetéseket hajtsanak végre, és vissza kell fizetniük a lakásvásárlók, például Liu úr által fizetett előlegeket. Ennek elmulasztása esetén a fejlesztők ellen sikkasztás és más súlyos bűncselekmények miatt indulhat nyomozás.
A döntéshozók a maguk részéről május közepe óta többször csökkentették a jelzáloghitelek kamatait. A lakásellátás garantálása érdekében a központi kormányzat teljes mértékben garantálja egyes magánfejlesztők új kötvénykibocsátását, gyakorlatilag az államra hárítva a kockázatot. A Longfor, a nehézségekkel küzdő ingatlancég augusztus 1.5-án 3.3%-os kamatláb mellett árazott be egy 26 milliárd jüan értékű kötvényt, ami messze a piaci ár alatt van. Ez kizárólag azért volt lehetséges, mert a kötvényt teljes egészében a China Bond Insurance állami ügynökség vállalta. Több ilyen kibocsátást terveznek annak érdekében, hogy likviditást biztosítsanak a fejlesztőknek a kormány szerint jobb minőségben. Ez egy program kezdete a nyertesek kiválasztására.
Az állami támogatás másik ága a közvetlen likviditás formájában érkezik. A jegybank és a pénzügyminisztérium augusztus 22-én közölte, hogy államilag irányított politikai bankoktól speciális hiteleket támogatnak, amelyek az előre eladott lakások befejezéséhez nyújthatók. A program méretét nem hozták nyilvánosságra, de a Bloomberg hírszolgálat arról számolt be, hogy 200 milliárd jüant bocsátanak rendelkezésre.
Ez a fajta közkiadás kétélű fegyver. Egyrészt elősegíti a lakások jogos tulajdonosokhoz való eljuttatását és a jelzáloghitel-fizetések újraindítását, csökkentve a bankok nyomását. Ugyanakkor a készpénz betömi a rossz helyi kormányzás és a kétes ingatlanfejlesztők által létrehozott lyukat. „Ez egyszerűen olyan pénzt jelent, amelyet nem lehet máshol ösztönzésre költeni” – jegyzi meg Alex Wolf, a JPMorgan Chase banktól.
Vissza a rajztáblához
Zhengzhou március óta tett erőfeszítései új vásárlók ösztönzésére zuhantak. Ehelyett a körülmények tovább romlottak, ami arra utal, hogy a helyi politikákkal való trükközés nem elég. A helyi mentőalapok is gyengének tűnnek. Papíron több városnak tetemes pénztárcája van, de a helyi önkormányzatok finanszírozó cégeire támaszkodnak, amelyek maguk is pénzszűkében vannak. Az elemzők szorosan figyelik Zhengzhou azon kísérletét, hogy egy hónapon belül újraindítsa az összes építkezést, de sokan megkérdőjelezik, hogy rendelkezésre állnak-e az ilyen gyors megoldáshoz szükséges források. Az intézkedések összeomlási hullámot robbanthatnak ki a kisebb fejlesztők körében, pánikot és pénzügyi zűrzavart okozva.
A befektetők több reményt fűztek a központi kormányzathoz, de válasza egyelőre nem felel meg a válság mértékének. A 200 milliárd jüan értékű hitelprogram mindössze 10%-át teszi ki annak, ami az ország összes befejezetlen otthonának befejezéséhez szükséges. Song, a MacroPolo munkatársa szerint körülbelül 5 milliárd dollár értékű lakóingatlant adtak el előre 2020 óta, ami hihetetlenül költségessé teszi a lakások kis részének megmentését.
A központi kormányzatnak még több karja van, amit meg kell húznia. Larry Hu, a Macquarie befektetési bank munkatársa szerint számos intézkedést a helyükre lehet pattintani. Ezek közé tartozik a „három piros vonal” politikájának ideiglenes enyhítése, vagy a fogadalom, hogy végső hitelezőként fog fellépni minden elakadt lakásprojekt esetében. Ez utóbbi, bár drága, teljes mértékben a központi kormányzat pénzügyi eszközei közé tartozik.
A vita most nem arra irányul, hogy a központi kormányzat helyre tudja-e állítani a bizalmat, hanem arra, hogy meddig hajlandó elmenni. Az eredeti tőkeáttétel elleni fellépés célja a túl sok adósságot felvállaló vállalatok megbüntetése volt. A nagyobb mentőcsomag több fejlesztőt ösztönöz majd arra, hogy segítséget kérjen az otthonok befejezéséhez, és arra készteti a kormányt, hogy még többet támogasson az ingatlanszektorban – írja Allen Feng, a Rhodium kutatócég: „éppen az ellenkezője annak, amit a három piros vonal”.
A tőkeáttétel elleni kampány célja az is, hogy a következő évtizedben az ingatlanszektort jobban összhangba hozza a keresletekkel. A tisztviselők már régóta elismerték, hogy a fejlesztők túl sok lakást adtak el. A JPMorgan becslése szerint a 70 óta eladott áruk körülbelül 2018%-át olyanok vásárolták meg, akiknek már volt ilyenük. Az adósságszint korlátozásának arra kellett volna kényszerítenie a cégeket, hogy alkalmazkodjanak a tényleges kereslethez.
Ez a kereslet valószínűleg csökkenni fog, ahogy Kína népességnövekedése lassul. A lakáseladások 1.57-ben elérték az 2021 milliárd négyzetmétert, ami több mint kétszerese a 2007-esnek. Chen Long, a Plenum, egy másik kutatócég szerint azonban a valós éves kereslet 0.88-1.36 milliárd négyzetméterre csökken a következő évtizedben. a demográfiai eltolódás megtörténik, és az urbanizáció lelassul. A piac felfújása a buborék feltámasztását jelenti.
A kormány egyensúlyozó intézkedése kockázatokkal jár. Október közepén a pártkongresszusra kerül sor, mivel a nagyvárosok bezárnak. A jelzáloghitel-bojkott dübörögni fog, és valószínűleg még nagyobb lesz. A kínai gazdasági alapokba vetett általános bizalom átléphet egy olyan küszöböt, amelyen túl sokkal nehezebb lesz talpra állni. Mindez azt jelenti, hogy Xi úr harmadik ciklusa kedvezőtlen körülmények között kezdődik.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Minden jog fenntartva.
A The Economisttól, licenc alatt megjelent. Az eredeti tartalom megtalálható a https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Forrás: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html