Építs, bébi, építs! 2023-ban a városoknak ösztönözniük kell az új lakásépítést

Szakértők és prognosztizálók megpróbálják megjósolni, hogy az amerikai gazdaság szenved-e majd az inflációtól, és meddig. Az ezekre a kérdésekre adott válaszok hatással lesznek a recesszió megítélésére is; nyerünk-e egyet, jön-e egy, és milyen mélyen és sokáig fog tartani? Ha a lakásgazdaságról van szó, a tealevelek nehezen olvashatók. Emelkednek a jelzáloghitelek kamataiés a bérleti díjak is növelve az általános inflációt. Eközben a családi lakásárak megugrottak 2021-ben, mivel a távoli dolgozók kihasználták az olcsó pénzt és a távmunkát, hogy felpörgessék a vásárlási őrületet a korábban álmos piacokon, mint például Boise és Bozeman. Most ezeken a piacokon gyorsan esnek az árak. Mit jelent, és hogyan reagáljanak a lakáskínálatot szabályozással irányító önkormányzatok? A válasz minden forgatókönyvre ugyanaz: több épületet kell ösztönözni kevesebb szabályozással és több ösztönzővel.

Emlékszel a 2008-as nagy lakhatási bukásra? A családi házas termelés soha nem állt helyre, vagy legalábbis a lakástermelés szintje nem érte el ugyanezeket a számokat. Ha megnézzük az egycsaládos engedélyeket 2000-től mostanáig, azt láthatjuk, hogy milyen rohamosan őszi termelés történt. Igaz, a Federal Reserve Bank of Saint Louis adatai szerint az esés jóval az összeomlás előtt kezdődött, de ettől függetlenül a kínálat még a 2021-es nagy vásárlási boom ellenére sem tartott lépést a kereslettel, vagyis magasabb árakkal.

A bérleti díjak ingadozóak voltak. A bostoni Zumper-adatok tökéletes példát mutatnak arra, hogyan csökkentek a bérleti díjak a járvány alatt, majd a járvány előtti szintre emelkedtek, majd folyamatosan emelkedtek.

Szóval, mi történik ezután? Íme néhány forgatókönyv.

Folytatódik a magas infláció, a Fed agresszívan reagál, recesszió következik

A legrosszabb forgatókönyv az, hogy a Fed nem csak elviszi a pia bolondját, hanem megjelenik a zsarukkal, hogy szétverjék a párt. Ebben az esetben a lakástermelés nagyon kevés tranzakcióval nullára csökken, mivel a pénz drágul, és a befektetők más befektetéseket keresnek. Lehet, hogy nem lesz olyan rossz, mint 2008, de az eredmény a termelés lassulása vagy leállása és a kereslet kiesése lesz.

Az infláció enyhül, a Fed meghátrál, rövid és sekély recesszió következik be

Még ebben a forgatókönyvben is meg kell szakadni a lakástermelési tömlő a közelmúltbeli kamatemelések miatt. Valószínűleg a többcsaládos projektek is lassulnak; kölcsönpénzből is épülnek. Ahogy a felhőzet feloszlik, és a nap sütni kezd, időbe telik, amíg a termelés felpörög, és a kereslet megugrása 2023 végén szűkös kínálattal és magasabb árakkal fog köszönteni.

Az elmaradó mutatók túlbecsülik az inflációt, a Fed visszalép, nincs infláció vagy recesszió 2023-ban

A tényleges gazdasági események mögött mindig a kormányzati mutatók állnak. Olyan, mintha egy meteorológus megjelenne néhány nappal azután, hogy egy tornádó elpusztította az otthonát, és azt mondja: "Ez hivatalos, a házát tornádó döntötte le." Egy beszélgetésen a Csengőnél Egyszerű angol podcastMark Zandi, a Moody's magyarázza ezt a jelenséget. „Amikor bérleti díjat emelnek a piacon, mondjuk február hónapban, körülbelül hat hónapba telik, mire ez átváltozik a BLS által mért bérleti díj inflációjában.” Talán jól vagyunk, csak nem tudjuk. De a pénz továbbra is drágul, és mire a Fed meghátrál, továbbra is a termelés lassulását fogjuk látni a lakásépítés terén.

Itt az ideje, hogy megelőzzük a következő „lakásválságot”

A fenti forgatókönyvek mindegyikében a lakástermelés lassulni fog az egyes tipológiákban. Ha tanulhatunk valamit 2008-ból, akkor az új lakásépítési beruházások visszaesése, a lakásigények mérséklődése, a lakástermelés lelassulása vagy leállása egy jelzés: Építs, baba, építs! A fejlesztők jobban utálják a kockázatot, mint a profitot. Valójában csak akkor van értelme, ha a lakhatás akkor válik vonzóvá, amikor egy nagy esést követően az árak emelkednek. Ez az üres telek, amely lakás lehet, valószínűleg mozdulatlan marad mindaddig, amíg a kereslet megugrik, az árak emelkednek, majd a ráépítés racionalizálja a költségeket és a kockázatokat. Általában, amikor a lakásgazdaság helyreáll, a kormány pánikba esik, mert emelkednek az árak, majd szabályokat és előírásokat vezetnek be az árak „rögzítésére”.

Ezt elkerülhetjük, ha a lakásgazdaság stabilizálódik és fellendül, ha most cselekszünk minden termelést lassító dolog megszüntetése érdekében. Ezután, ha egy fejlesztő attól tart, hogy a mostani építkezés túl kockázatos, a helyi önkormányzat befektethet – igen, pénzt tesz le az asztalra –, hogy építkezzen erre az üres telekre, és támogassa a potenciálisan magas üresedési rátákat és veszteségeket. Amikor a gazdaság megfordul, és megtérül a lakások iránti kereslet, a kereslet szökőárját lakásbőség fogja kielégíteni. Ha a kormány szénát csinált volna 2009-ben, 2010-ben és 2011-ben, amikor a nap nem ragyogott, kevesebb lakhatási árproblémánk lett volna, amikor végre megtörtént.