A Broadway színház tulajdonosai csökkentik a váratlan helyzetet az övezeti szabályok megváltoztatása után

Még a Broadway-n a levegő ára is drágább most.

1998-ban a New York-i Várostervezési Minisztérium módosította a területrendezési szabályokat, lehetővé téve a Broadway földesurak számára, hogy eladják a színházaik feletti levegő jogait ingatlanfejlesztőknek, akik magas tornyokat szeretnének összeállítani a színházi negyedben. Az átadott területet más építkezések tetejére rakva az új épületek magasabbra tudtak emelkedni, mint az egyébként lehetséges lenne.

„Ezek az új szupertornyok, amelyek megváltoztatják a város horizontját… nem jöhetnének létre légi jogok átruházása nélkül” megfigyelt Robert Von Ancken, ingatlanértékelő.

Az ingatlanfejlesztőnek minden egyes légi jogi ügylet részeként be kell járulnia a Színházi Körzet Alapba, amely eredeti műsorok készítésének támogatására, új közönség vonzására és a színházi szakemberek kínálatának diverzifikálására ad támogatást. Több mint 10 millió dollárt osztott szét a légiforgalmi jogok eladásából és egy helyi politikusból bevallott hogy a mentorprogramok létrehozására fordított pénzeszközök „ismét bizonyítják, hogy a szomszédsági [légi] jogok kihasználása városunk jövőjébe való befektetésre mindenki számára előnyös”.

Amikor az alap 1998-ban megalakult, az egyes hozzájárulások eredeti mértékét négyzetlábként 10 dollárban határozták meg. De mivel a légiforgalmi jogok piaci ára átszállt, a hozzájárulás mértéke 14.91-ban 2006 dollár/négyzetláb-ra, majd 17.60-ben ismét 2011 dollárra emelkedett.

2016-ban a Várostervezési Minisztérium azt javasolta, hogy a hozzájárulás mértékét az eladási ár 20 százalékára vagy négyzetlábonként 20 dollár 347 százalékára emeljék, attól függően, hogy melyik a nagyobb. Ezt követően három-öt évente módosítaná a 347 dolláros négyzetláb alapárat.

„Ezek a módszertani változtatások összhangban lesznek az 1998-as szövegmódosítás eredeti szándékával, amely lehetővé tette a jegyzett színházak számára, hogy az újonnan létrehozott körzeti alapba 20 százaléknak megfelelő hozzájárulásért [műsorolási] jogokat az egész alkerületben átruházhassanak. a [légi jogok] átruházásának értékéről, magyarázható A New York-i Tervezési Bizottság alelnöke, Kenneth Knuckles.

A légiforgalmi jogok ára azonban sokkal gyorsabban nőtt, mint a járulékok mértéke 1998 óta.

Egy jelentés szerint a 2007 után eladott légiforgalmi jogok négyzetlábonként 318 dollártól 692 dollárig terjedtek az inflációhoz igazítva. Az átlagos ár 461 dollár volt négyzetlábonként, ami azt jelenti, hogy az alaphoz való átlagos hozzájárulás mértéke kevesebb, mint a négyzetláb ár négy százaléka.

A Broadway színháztulajdonosai és ingatlanfejlesztői háborúba kezdtek a hozzájárulási ráta esetleges emelésével.

„Az itt javasolt drámai növekedés kétségtelenül lehűti a piacot, és kevés tranzakciót eredményez (ha lesz ilyen)” érvelt Paimaan Lodhi, a New York-i Ingatlantanács alelnöke. A kiigazítást „terhelőnek, túlzónak és igazságtalannak” nevezte Lodhi, és folytatta, hogy „az egyik napról a másikra legalább 400 százalékos emelés másként és tisztességtelenül bánik a színháztulajdonosokkal, mint azokkal, akik korábban el tudták adni a légiforgalmi jogukat, és azokkal, akikre ez vonatkozik. most nagyon drasztikus növekedés.”

"Aggódunk amiatt, hogy minimális árat kell fizetnünk, ha a piac zuhan, és amiatt, hogy ez milyen hatással lesz a tárgyalásokra" visszhangzott a színháztulajdonosokat képviselő ügyvéd. „Aggodalmunk elméleti is” – mondta az ügyvéd, hozzátéve, hogy „az árakat a piacnak kell meghatároznia”.

A New York-i városi tanács egyik tagja, aki a közelmúltban 16,000 2017 dolláros kampányadományt kapott egy Broadway színháztulajdonostól, támadta a lehetséges emelést, és a Várostervezési Minisztérium visszavonta javaslatát közvetlenül a XNUMX-es szavazás előtt.

Dan Garodnick, a Tanács akkori tagja bírálta Bill de Blasio New York-i polgármester adminisztrációját, amiért „elvette a golyókat és hazament” panaszkodott hogy „kiábrándító, meglepő, és nagyon rossz a kulturális intézmények számára, amelyek itt valóban vesztesek”.

Áprilisban az új polgármester, Eric Adams vezette várostervezési minisztérium felülvizsgálta a területrendezési szabályokat, és azt javasolta, hogy a hozzájárulás mértékét négyzetlábonként 24.65 dollárra emeljék. A javasolt 40 százalékos emelés megegyezik a Színháznegyedben a teljes beépített alapterület becsült értékének 40 és 2011 közötti 2021 százalékos növekedésével.

Bár a közösség szószólója panaszkodott hogy „a 24 dollár szánalmas, és a mai világban a most tapasztalt infláció mellett négyzetláb 24 dollárral nem lehet sokat csinálni” – folytatta a minisztérium a javaslatot, és az új járulékkulcs halkan. fogadott pár hete minden sajtóvisszhang nélkül.

Ha az ingatlanfejlesztők nem fizetnek több pénzt a légiforgalmi jogokért, akkor a Broadway színháztulajdonosai végül kevesebb pénzt visznek haza.