Nagy adótörvény elkerülése az ingatlannövekedés után

Az ingatlantulajdon sok befektető nagy álma. De ez egy hatalmas befektetés, amely meglehetősen jövedelmező lehet. Egy bérelt ingatlan eladása hatalmas haszonnal egy valóra vált álom lehet. Ennek ellenére, hogy maximalizálja az ilyen eladásból származó nyereséget, minimálisra kell csökkentenie az adókat. A részletfizetés az egyik stratégia. Ne aggódj: ez van Belső bevételi szolgáltatás (IRS) jóváhagyott.

A nagy kifizetés egyenlő a nagy adószámlával

Nézzünk egy általános helyzetet:

Hal Bookman megnézte a vevő bérelt lakására vonatkozó ajánlatát, és nem hitte el a számot, amit látott. Ingatlana mindössze öt év alatt jelentősen megnőtt. Amikor azonban Hal vidáman elmondta a magáét adótanácsadó az eladással kapcsolatban a tanácsadó óvatosan fogalmazott: A bevételt a egyösszegű fizetés adózási szempontból nem lenne Hal érdeke.

Ha Hal ugyanabban az évben bevallja az eladás teljes bevételét, amikor eladja az ingatlant, akkor 25%-ot fizet a nyereség azon részéből, amely megfelel értékcsökkenési leírások korábban ő vette át a bérleményt.

Az amortizáció visszakövetelését meghaladó nyereség 15%-kal adózik azon adóalanyok esetében, akiknek adóköteles jövedelme 41,676 459,750 és 83,351 517,200 dollár között van, ha egyedülálló, vagy 2022 XNUMX és XNUMX XNUMX dollár között, ha a házasok XNUMX-ben közösen jelentkeznek. Ezek az összegek 44,625 492,300 és 89,250 553,850 dollárra nőnek az egyedülállók esetében, valamint 2023 XNUMX és XNUMX XNUMX dollárra a XNUMX-ban közösen benyújtott házaspárok esetében. Azokat az adóalanyokat, akiknek a jövedelme meghaladja ezt a küszöböt, 20%-os adót kell fizetni

Hal megkérdezi adótanácsadóját, tud-e valamit tenni az adócsökkentés érdekében adóköteles jövedelem az évre. A tanácsadó csak a használni kívánt eszközt ismeri: a részletfizetési szerződést.

Mi az a részletfizetés?

An részletfizetés olyan ingatlan értékesítése, amelynek során legalább egy kifizetésre csak az értékesítés adóéve után kerül sor.

Az IRS lehetővé teszi az adófizetők számára, hogy egy befektetési ingatlan részletfizetési szerződéssel történő értékesítéséből származó nyereség egy részét elhalasszák. Ez a megállapodás lehetővé teszi az eladók számára, hogy kijelentsék a arányos egy részét tőkenyereség több éven keresztül.

Az eladó nem használhatja a részletfizetési módot a veszteség bejelentésekor.

Hogyan működik a részletfizetési mód

Elméletileg egyszerű a nyereség bevallása részletfizetés esetén. A részletfizetés adóztatása tükrözi a járadékok, amelyben minden egyes kifizetés arányos része tőkevisszatérítésnek minősül.

Az egyetlen kikötés az, hogy az értékesített ingatlan nem lehet nyilvános biztonság vagy a cég szokásos készletének egy része, és az adóalany nem lehet a kereskedő az eladott ingatlan értékéből (kivéve bizonyos időben megosztott használati jogokkal foglalkozó kereskedőket, akik részletfizetési móddal külön kamatdíjat választanak).

Részletfizetési értékesítés bevételének kimutatása

A részletfizetésből származó bevétel három csoportra osztható: tőkenyereség, kamatés fő. Ezek mindegyikét külön kezeljük Form 1040.

A bruttó profit A százalékot ezután az adott adóév részletfizetési bevételének kiszámításához használják.

Tőkenyereség

A fenti példában Halnak minden évben be kell jelentenie a nyereséget hosszú vagy rövid távúként, attól függően, hogy melyik volt az eladás évében. Hosszú távú nyereség alacsonyabb kulccsal adóznak, míg rövid távú nyereség szerint adóznak rendes jövedelem.

Mivel Hal öt évig tartotta a házat, a haszon ebben az esetben hosszú távú lenne.

Ha a haszon rövid távú lett volna, Hal még mindig alacsonyabb adókulccsal adózhat a részletből származó jövedelem után, mint akkor, ha be kellene jelentenie az egyösszegű nyereséget. Ennek az az oka, hogy a rövid távú nyereséget rendes jövedelemként adóztatják, az adófizető felső részén határadókulcs.

Ha az arányos nyereség nem tolja őt a következő adósávba, akkor ez a kulcs alacsonyabb lehet. A részletfizetésből származó nyereséget az IRS jelenti Form 6252 majd oda vitték Ütemezett az 1040-es nyomtatványon.

Kamat

A részletfizetési bevétellel rendelkező adóalanyoknak a vevőt terhelő kamatot is be kell jelenteniük, amely a szokásos jövedelemkulcs szerint adózik.

Az adásvételi szerződésben meghatározott kamatot bejelentett kamatnak nevezzük. Ha a bejelentett kamat nem elegendő (vagy nulla), akkor a kamat egy része fő az eladás egy részét nem közölt kamatként kell újra jellemezni.

Fő

Az IRS az egyes részletfizetések egy részét adómentes tőkebevallásnak tekinti. Ez az összeg az 537-es kiadvány A munkalapjának kitöltésével határozható meg.

A tőke (korrigált alap) részletfizetés esetén az Ön tényleges korrigált alapjának összege az ingatlanban, plusz az értékesítési költségek és amortizáció visszavétele.

Ebben a példában Hal 200,000 100,000 dollárral rendelkezik az otthonában. Vissza kell fizetnie 10,000 310,000 dollárt az értékcsökkenés visszaszerzéséhez és XNUMX XNUMX dollárt az értékesítési költségekhez, hogy kiszámítsa a részletfizetési célú értékesítés korrigált alapját. Ez a szám XNUMX XNUMX dollár.

Bruttó nyereség százalék

A bruttó nyereségszázalék kiszámításához a teljes nyereség kiszámításához ki kell vonnia az eladási árból a részletfizetésre vonatkozó korrigált alapot – ebben a példában 310,000 90,000 USD-t. Ebben a példában a teljes nyereség 400,000 310,000 USD (XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX USD).

Ezután ossza el a teljes nyereséget az eladási árral, amely ebben az esetben 22.5% (90,000 400,000 $ ÷ XNUMX XNUMX $), és megkapja a bruttó nyereség százalékát.

Végül az adóköteles nyereség minden évben kiszámításához szorozza meg ezt a százalékot a törlesztőrészlet összegével. Így Hal adóköteles nyeresége minden évben 11,250 50,000 USD (22.5 XNUMX USD x XNUMX%).

Jelzáloghitelek és szerződéses ár

Ha az ingatlan vevője feltételezi a jelzálog vagy valami más ígérvény a vásárlással az ingatlan költségalapját csökkenteni kell a jelzálogjog vagy a jegyzet összegével. Hogy visszatérjünk példánkhoz, tegyük fel, hogy Halnak 100,000 XNUMX dolláros jelzáloghitele van az általa eladott ingatlanon.

Ha a bérleti ingatlan hogy Hal 400,000 100,000 dollárért eladva 300,000 400,000 dollár jelzáloghitellel rendelkezik, a szerződés ára 100,000 XNUMX dollárra (XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX dollár) csökken.

Ha a jelzálog összege meghaladja az ingatlan teljes korrigált alapját, a különbözetet az első évben befizetésként kell bejelenteni, és a szerződéses árat ezzel az összeggel növelni.

Tegyük fel például, hogy Hal ingatlanán 250,000 50,000 dollár jelzálog van. A részletfizetésen kívül Halnak 250,000 200,000 dollár (XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX dollár) többletfizetést kell jelentenie az első évben.

Példa részletfizetésre

A fenti példa segítségével nézzük meg, hogyan tudná Hal felépíteni a részletfizetést, ha el akarná halasztani tőkenyereségadók egy jövő évre.

Hal 400,000 300,000 dolláros ajánlatot kap bérelt házára. 100,000 XNUMX dollárért vette meg az ingatlant. Az évek során XNUMX XNUMX dollárt vett fel értékcsökkenés levonásokat, így az övét kiigazított alapon $ 200,000.

Ezért Halnak 200,000 400,000 dollár (200,000 XNUMX – XNUMX XNUMX dollár) adóköteles nyereséget kell bejelentenie.

Hal tanácsadója azt javasolja, hogy bontsa fel az eladásból származó bevételt nyolc éves, egyenként 50,000 400,000 dolláros részletre, ahelyett, hogy egy év alatt XNUMX XNUMX dollárt jelentene be. Mindaddig, amíg a törlesztőrészleteket minden évben konstruktívan fogadják, ez a módszer lehetővé teszi a Hal számára, hogy elkönyvelje a nyereséget, és így a nyereség arányos részét a nyolc év alatt.