Mivel a jelzáloghitelek drámaian megugrottak, számítanunk kell a lakásárak összeomlására?

Míg az Egyesült Államok kacérkodik a recesszióval, a legutóbbi amerikai kamatemelés egyik egyértelmű vesztese az ingatlanpiac volt. Mire utalnak az adatok?

Először is biztosan nem olyan rossz. Ma a lakásárak továbbra is erősek, a Zillow-nak évről évre emelkednek a lakásárak 18% júliusi állapot szerint. Kicsit pesszimistábban, RedfinéRDFN
adatok szerint a lakásárak évről évre emelkedtek, de már június óta kezd lemerülni.

Viszont egyre rosszabb. Más lakásadatok arra utalnak, hogy gondok fenyegetnek. Például az S&P Select Homebuilders Index éves szinten 500%-kal alulmúlta az S&P 11-at, és az épületgépészeti részvények teljesítménye is hasonlóan gyenge volt. A tőzsde jó előrejelzője a jövőbeli nyereségnek, de nem mindig igaz.

Ez arra utal, hogy problémák vannak a lakáspiaccal. Csak néhány tőzsdei szektor teljesített rosszabbul, például a média, a textil és az autóalkatrészek. Azonban sok tényező befolyásolja a lakásépítők nyereségét, tehát magukkal a lakásépítőkkel vagy tágabb értelemben a lakáspiaccal van probléma?

Kiugró jelzálogkamatok

A jelzáloghitel-költségek emelkedése aggodalomra ad okot az ingatlanpiac egésze számára. A jelzáloghitel költségek nagyon gyorsan megugrottak. Ma 30 évre szabályozható kamatozású jelzáloghitel 5.5%-os kamatozású. Tavaly 3% alatt volt. Ez a jelzáloghitel-költségek drámai emelkedése. Ez egy olyan lépés, amelyet a legutóbbi inflációs adatokhoz hasonlóan az 1980-as évek óta nem láthattunk.

Méltányos elvárni, hogy a jelzáloghitel-költségek gyors emelkedése lehűtse a lakáspiacot. Sokak számára a korlát a házvásárláskor nem a ház matrica ára, hanem a jelzáloghitel fizetési képessége. Az emelkedő jelzálogkamatok csökkenthetik az ingatlanárakat, amelyeket sokan megengedhetnek maguknak.

Az egyesült államokbeli fogyasztókra vonatkozó egyéb korlátozások

Bár a jelzáloghitel költségek döntően fontosak, azt is érdemes megjegyezni, hogy a a diákhitel kifizetésének újraindítása jövő januárban (még némi adósságkönnyítéssel is), és a potenciál az amerikai recesszió kockázatai a fogyasztói bizalmat is megütheti, ha lakásvásárlásról van szó. Tehát vannak más negatív előjelek is.

Kereslet és kínálat

Aztán kicsit romlik a kínálati kép. Alapján Redfin ellátási adatok, most több eladó lakás van, és tovább tart az eladásuk. Ez túlnyúlást hoz létre a lakáspiacon. Nem vagyunk a válság szintjén. A kínálat csak 2020-tól tért vissza a szintre, és az eladási idő hasonló a 2021-es legrosszabb időszakhoz. Ez azonban a nyári időszakban, amely hagyományosan szezonálisan nagyon erős a lakások szempontjából, így minden bizonnyal rossz irányba haladnak a dolgok, és a következő néhány hónapok lehetnek rosszabbak is.

A Fed

Természetesen a Fed valószínűleg még nem végzett a kamatemeléssel. Az elvárások másra vonatkoznak a Fed szeptemberi ülésén emelkedik az árfolyam. A jó hír azonban az, hogy a jelzáloghitel-kamatlábak általában olyan áron áraznak, amit a piacok szerint a Fed fog tenni a jövőben. Ez azt jelenti, hogy a hosszabb lejáratú jelzáloghitelek kamatai csak akkor emelkedhetnek felfelé, ha a Fed a vártnál nagyobb mértékben emeli a kamatokat, és ténylegesen csökkenhetnek, ha kamatot emelnek, de kevesebbet, mint azt a piac gondolja. Továbbra is fennáll azonban annak a veszélye, hogy 2023-ban, ha a Fed továbbra is emeli a kamatokat, akkor a jelzáloghitelek kamatai tovább emelkedhetnek, mivel a piacok nem biztosak abban, hogy a Fed 2023-ban merre halad.

Mi a következő lépés?

A tőzsdén tehát aggodalomra ad okot a lakhatás, és ennek részben az lehet az oka, hogy a jelzáloghitelek kamatai nagyon gyorsan emelkedtek. Kezdjük látni, hogy a házak eladása tovább tart, és egyre több lakás áll rendelkezésre. Ez arra utal, hogy a lakásárak enyhülni kezdhetnek egy erős kifutás után.

Azonban azt is érdemes megvizsgálni, hogy a lakásárak csak most kezdenek enyhülni, és évről évre emelkednek. Emellett a lakásárak is meglehetősen stabilak. Történelmi szempontból rendkívül rossz lakáspiac, ahol az árak körülbelül 10%-ot esnek, például az 1970-es években vagy a 2008-9-es pénzügyi válság idején. Tehát a tőzsdéhez képest a lakásárak negatív kilengései meglehetősen csekélyek.

A lakásárak nagyon erősen emelkedtek az utóbbi időben. Számos jó oka van annak, hogy ez miért kezd mérséklődni. Bár a történelem arra emlékeztet bennünket, hogy az amerikai lakásárak meglehetősen stabilak. Abban az időben az 1980-as években, amikor a jelzáloghitelek a maihoz hasonlóan megugrottak? Nos, a lakásárak mindössze egynegyedét csökkentették az egész évtizedben, és ez 1% alatt volt.

Tehát igen, a lakásárak már nem emelkedhetnek kétszámjegyű számmal. Valójában sok jel arra utal, hogy a lakások helyzete rosszabb lesz. Ne feledje azonban, hogy ami igazán rossz a lakáspiacnak, az ritkán éri el a lakásárak akár egyszámjegyű csökkenését is, ha a történelem iránymutató.