Amint a lakásárak mérséklődnek, milyen rossz lehet?

A lakáspiacon ma sincs hiány pesszimizmusból. Június óta csökkentek az amerikai lakásárak. Az árak azonban általában évről évre emelkednek, és a piac szezonális, az árak és az aktivitás általában magasabb nyáron és alacsonyabb télen.

A megfizethetőség nagyon alacsony, különösen a nyugati parton. Jelentősebb lakásárak csökkenést még nem láttunk, de félő, hogy ez bekövetkezhet.

A ház megfizethetősége

Van ok az aggodalomra az amerikai lakáspiac miatt. Az amerikai kamatlábak drámai emelkedése 2022-ben rontja a lakások megfizethetőségét. Tavaly 30% körül lehetett 3 éves lejáratú jelzálogot felvenni, most közel 7%-ba kerül ugyanez a jelzálog. Több mint egy évtizede a legmagasabb jelzáloghitelek kamatait látjuk.

A közelmúlt trendjeitől eltekintve a lakásárak sokkal gyorsabban emelkedtek, mint a bevételek az elmúlt években, és most a jelzáloghitel-költségek is emelkednek. Ez azt jelenti, hogy az átlagos család, aki ma lakást vásárol, sokkal többet költ költségvetéséből lakhatási költségekre, ha figyelembe vesszük az aktuális jelzáloghitel-kamatokat. Ez a tendencia régiónként eltérő. A házak sokkal kevésbé megfizethetőek a nyugati parton, de a megfizethetőség sokkal kevésbé számít középnyugaton.

A szezonalitás

Ahogy közeledünk a tél felé, jellemző, hogy a szezonális minták alapján enyhébb lakáspiacra számítunk. A lakásárak általában az év júniusában érik el a csúcsot, majd a téli hónapokban visszaesnek. Ezt láttuk eddig 2022-ben is. Talán amit most látunk, az nem más, mint egy szezonális trend.

Sok iparági kommentátor azonban szkeptikus. Például, Fannie Mae nyomon követi a lakhatási hangulatot, és csak az emberek 19%-a gondolja úgy, hogy most jó idő van lakásvásárlásra, és a többség úgy gondolja, hogy most jó az idő az eladásra. Ezek történelmileg alacsony számok. Ez a nagyon kevés optimizmus az amerikai lakáspiacot illetően.

Mi a következő lépés?

Fontos megjegyezni, hogy jelenleg közel sem vagyunk semmilyen lakhatási válsághoz. Például, Zillow adatok 13 szeptemberében a lakásárak 2022%-kal emelkedtek éves szinten. A lakásárak hónapról hónapra visszaestek, de évről évre emelkednek. A 2022-es év jelenleg aligha rossz év a lakhatás szempontjából, különösen ahhoz képest, ahogyan a részvény- és kötvénypiacok kereskednek.

Néhány dolog megváltoztathatja a lakáspiaci képet.

Alacsonyabb árak?

Az első a kamatlábak, amelyek 2022-ben agresszíven emelkedtek. Ha a kamatlábak visszaesnek, akkor a megfizethetőség javulna. Jelenleg a Fed várhatóan nem csökkenti élesen a kamatokat, de 2023-ban legalább leállíthatja a kamatemelést. A recesszió A Fed kamatcsökkentést okozhat, különösen, ha az infláció ellenőrzés alá kerül. Az alacsonyabb kamatlábak javítanák a lakások megfizethetőségét a jelzáloghitel-költségek csökkenésével, és kevésbé húznák a lakáspiacot.

A megfizethetőségi szakadék bezárása

Nyilvánvalóan az az igazi gond, hogy csökkenő lakásárak szükségesek a megfizethetőségi szakadék áthidalásához. A Az Atlanta Federal Reserve értékelése, a lakhatás megfizethetősége jelenleg hasonlóan néz ki, mint a 2007-8-as lakásválság előtt. Ez azért aggodalomra ad okot, mert körülbelül 20%-os lakásárak csökkenése kellett ahhoz, hogy a megfizethetőségi rés megszűnjön ebben az időszakban, és az árak még néhány évig puhák voltak ezt követően.

Könnyű belátni, miért van aggodalom a lakáspiac miatt, különösen a nyugati parton. A lakások megfizethetősége nagyon alacsony szinten van, részben a jelzáloghitel-költségek közelmúltbeli megugrása miatt.

Lehetséges, hogy csökkenő lakásárak szükségesek a megfizethetőségi szakadék megszüntetéséhez. Ha azonban a Fed visszafogta a kamatokat, és az Egyesült Államok jövedelme tovább nőtt az elkövetkező években, az is hozzájárulhat az USA jelenlegi megfizethetőségi problémáinak megoldásához. Ennek ellenére meg kell jegyeznünk, hogy a 2022-es lakásárak továbbra is általában évről évre emelkednek, és a lakhatás megfizethetőségével kapcsolatos problémák sokkal akutabbak a nyugati parton, mint országosan.