Újabb lakáspiaci összeomlás előtt állunk?

Kulcs elvezetések

• Számos iparági vezető, köztük a Goldman Sachs, 2022 eleje óta megváltoztatta az ingatlanpiacra vonatkozó előrejelzéseit.
• Bár a jelzáloghitelek kamatai csökkentek az elmúlt hetekben, valószínűleg nem elég alacsonyak ahhoz, hogy befolyásolják a lakáspiaci keresletet.
• A megfizethető lakások hiánya az Egyesült Államokban valószínűleg nem fog enyhülni, mivel a lakásépítők az alacsony kereslet miatt lassítják az új építkezéseket.

A járvány kezdete óta emelkedtek a lakásárak, nőtt a lakáshiány és emelkedtek a kamatok. Egyes változtatások céltudatosak voltak, például a Fed az inflációs árazás elleni küzdelem érdekében kamatot emelt. Mások a kiszámíthatóságon kívülre kerültek.

Még a terület szakértői is megváltoztatták lakáspiaci előrejelzéseiket az elmúlt hónapokban. Ez nem meglepő, hiszen az előttünk álló számok ellentmondásosnak tűnnek. A jelzáloghitelek kamatai annak ellenére csökkennek, hogy a Fed emeli a kamatokat, a lakásépítők pedig a lakáshiány ellenére lassítják ütemüket.

Bár az egész kissé kaotikus, van néhány mögöttes magyarázat. A közeljövő talán nem lesz ilyen rózsás.

Csökkennek a jelzáloghitelek kamatai

A hónap eleje óta furcsa jelenséget láthattunk. Miközben a Federal Reserve tovább emeli a kamatot, a kamatot a jelzáloghitelek kamatai csökkentek.

Ez részben a kereslet miatt lehet. A lakásárak továbbra is makacsul magasak, a kamatok pedig az év eleji átlagosan 3% körüli átlagról októberre 7% fölé emelkedtek.

Ezek a körülmények kevesebb vásárlót eredményeztek a piacon, mivel a megfizethető otthon megtalálása egyre nagyobb kihívást jelent.

A kereslet mellett a jelzáloghitelezőknek a kötvénypiac miatt is aggódniuk kell. A jelzáloghiteleket gyakran átcsomagolják jelzálog-fedezetű értékpapírokká a kötvénypiacon. A befektetők általában arra törekednek, hogy ezek az értékpapírok felülmúlják a 10 éves kincstári kötvényhozamot és az inflációt.

A jelzáloghitelek kamata általában körülbelül 1.8 százalékponttal magasabb, mint a 10 éves államkötvény-hozam. 2022-ben három százalékponttal magasabbra emelkedtek az olyan tényezők miatt, mint az infláció és a Fed azon döntése, hogy a továbbiakban nem vásárolják meg ezeket az értékpapírokat.

Amit látunk, az valószínűleg egy iparági korrekció, amely ezt a hiányosságot magyarázza.

Noha az árfolyamok csökkentek, nem hűtöttek le eléggé ahhoz, hogy a vásárlókat visszavegyék a piacra. Az év elején lehetett találni olyan jelzálogkölcsönt, amely 3 éves lejáratú fix jelzáloghitel után 30%-os kamatot kínál. 6.87. november 23-án még a mai „alacsonyabb” ráta is elképesztő 2022%.

TryqA Q.ai inflációs készletéről | Q.ai – egy Forbes cég

Az árak valószínűleg csökkennek, mielőtt kiegyenlítenének

2022 októberében a Goldman Sachs 5-10 százalékot jósolt az otthoni értékek csökkenése 2024 márciusa között. Ezt a csökkenést jósolja, mert nincs elég megfizethető lakás. Ez azt jelenti, hogy nem olyan sokan tudják megvásárolni őket, különösen ilyen magas kamat mellett.

Ez azonban hirtelen eltért a 2022 szeptemberi előrejelzéseitől a lakásárak stabilak maradnának a következő 12 hónapban, talán néhány regionális eséssel, ami kiegyenlít.

Fontos észben tartani, hogy minden jóslat, még az iparág vezetőitől származó előrejelzések is, nem mindig a jövő pontos ábrázolásai. Annyi minden történhet, ami megváltoztathatja az eredményt, néha egyetlen hónap leforgása alatt.

A Goldman Sachs szerint még ha bekövetkezne is az 5-10 százalékos áresés, a lakások értéke a legtöbb piacon a járvány előtti értékek felett maradna. Bár egyesek sajnálhatják a vásárlás időpontját, ezek az előrejelzések nem feltétlenül utalnak olyan kilakoltatásokra, mint amilyeneket a 2008-as recesszió.

2024 márciusa után a Goldman Sachs modell lakásárai ismét mérsékeltebb ütemben emelkednek 2026 januárjáig. Az amerikai lakáspiacon van néhány olyan tényező, amely távol tartja a komorabb kilátásokat.

A lakásárak alakulásában valószínűleg nagy szerepet játszik a lakáshiány

Amerikában volt és volt lakáshiány-probléma. Még 2019-ben is 3.8 millió eladó vagy kiadó lakás hiányzott. A járvány súlyosbította ezeket a problémákat.

Először is, a járvány kezdetén a jövedelemhiány miatt sokan elvesztették otthonukat. Míg volt kilakoltatási moratórium, nem minden ingatlan felelt meg a minősítésnek.

Ráadásul, mivel a moratórium olyan sokáig tartott, sok anya- és házigazda már nem engedheti meg magának a saját jelzáloghitelét. Ezek a bérbeadók sem tudták kilakoltatni, így sokan úgy döntöttek, hogy jobban finanszírozott vállalati bérbeadóknak adják el ingatlanaikat. Eladás után a bérlőt kikényszeríthetik.

Annak ellenére, hogy jobb forrásokkal rendelkeznek, a vállalati bérbeadók kevésbé valószínű, hogy elnézőek a kilakoltatások vagy a késői bérleti díjak történetében. Valószínűbb, hogy a bérleti díjakat emelik, hogy maximalizálják a profitot bármilyen piaci körülmények között, így a lakhatás még kevésbé megfizethető.

Sajnálatos módon ez azt jelenti, hogy sok ember, aki a világjárvány idején elvesztette otthonát, még mindig nem talál megfizethető lakhelyet.

Ahogy a járvány idején emelkedtek a lakásárak, több olyan leendő lakástulajdonos került ki a piacról, akik jobb anyagi helyzetben voltak, és úgy döntöttek, hogy folytatják a bérbeadást. Ez tovább súlyosbítja a lakáshiány problémáját, mivel egyre kevesebben váltanak ki a bérleti piacról.

Ezeken a problémákon kívül az ellátási lánc problémái az új építmények tömeges lelassulását okozták a világjárvány idején. A munkaerőhiány tovább súlyosbította a problémát. Ráadásul 2019-ben sem indultunk jó helyről.

A lakáshiány-probléma megoldásai változatosak és regionálisan specifikusak. Nincs mindenkire érvényes megoldás. Mivel ez valószínűleg továbbra is probléma marad, valószínűleg továbbra is nagyobb lesz a kereslet, mint a kínálat. Ez segíthet pusztítani az otthoni értékek esetleges szabadesését.

Az új építkezések lassulnak, ami hatással van a jövőbeli kínálatra

2022 októberében az új építési engedélyek száma 2.4%-kal csökkent szeptemberhez képest és 10.1%-kal éves szinten. Az otthonépítő ipar további lassulásai a következők voltak:

• Az új lakások indulása 4.2%-kal csökkent az előző hónaphoz képest.
• Az új lakások építése 8.8%-kal csökkent az előző év azonos időszakához képest.
• A lakásépítések száma 6.4%-kal csökkent az előző hónaphoz képest.

Az új lakások átadása 6.6%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest, talán részben azért, mert a várakozó építőanyag-művezetők özöne végül a nyár végén kikerült a támogatott ellátási láncból.

Mivel a lakáseladások tavasz óta visszaestek, sok lakásépítő nem tervezi, hogy lépést tartson. Ez azt jelenti, hogy ésszerűen számíthatunk arra, hogy a lakáshiány tovább súlyosbodik a jövőben.

Lényeg

Amit a lakáspiacon látunk, az nem normális. A jövőt nem tudjuk biztosan megjósolni, de figyelemmel kísérhetjük a trendeket és az összes rendelkezésre álló adatot. Ami jön, az egy újabb recesszió lehet, a folyamatban lévő geopolitikai konfliktusok tovább fokozzák az ellátási lánc problémáit. Vagy fájdalommentes visszapattanás lehet ebből az inflációs időszakból. Bármelyik eredmény hatással lesz az ingatlanpiacra és az Ön portfóliójára.

Ahhoz, hogy ezekben a bizonytalan időkben fedezze tétjeit, különösen a piacra váró, leendő lakásvásárlók számára, akiknek likvidnek kell maradniuk, a Q.ai Inflációs készlet amely stratégiai pénzügyi fedezettel védi portfólióját. A mi befektetéseinket tovább védheti Portfólióvédelem funkciót.