Álmodom? A közösségi földtröszt modell része lehet a lakhatási megoldásnak

Általánosságban elmondható, hogy a lakáspolitikának arra kell összpontosítania, hogy a haszonszerzési célú lakástermelés a lehető legtöbb keresletet kielégítse. Ezután azokon a jövedelmi szinteken, amelyek még mindig nem tudják kigazdálkodni a lakhatási költségeket az egyéb megélhetési költségekkel együtt, a legjobb megoldás a közvetlen pénzbeli támogatás a normatív bérleti díj, a bruttó havi jövedelem 30%-a és a tényleges költségek közötti különbségre. . Mi a helyzet a lakástulajdonnal? Létezik-e olyan modell, amely képes kezelni azoknak a problémáit, akik dolgoznak, de mégsem tudják kezelni az előleget vagy a havi jelzáloghitel-törlesztést? Óvatosan optimista vagyok afelől, hogy egy átfogó és piacvezérelt lakáspolitika magában foglalhatja a közösségi földtröszt (CLT) modellt, egy olyan mechanizmust, amely a földet vagyonkezelésben biztosítja, majd a ház tulajdonjogának támogatását.

A Community Land Trust (CLT) modellje egy innovatív stratégia a föld és a lakás értékének megragadására, és elérhetővé tételére az alacsony és mérsékelt jövedelmű családok számára. A földvásárlás révén a CLT-k lehetőséget biztosíthatnak a piaci ár alatti lakásvásárlásra, cserébe a ház felértékelődésének kisebb megtérüléséért. A háztulajdonos hosszú távú bérleti szerződést ír alá a CLT-vel, amely továbbra is birtokolja a földet a család tulajdonában lévő ház feljavításával. A CLT-modellnek az a hatása, hogy kivonja a ház értékét a piacról, lehetővé téve, hogy az árat a területi mediánjövedelem (AMI) 50-80 százaléka közötti háztartási jövedelmű családok számára határozzák meg. A ház eladásakor a lízing korlátozza az eladás értékmeghatározását, a megtakarítást áthárítva a következő családra.

A CLT-lakásnak számos előnye van a családok és a tágabb értelemben vett lakásgazdaság számára.

• Tulajdonosi lehetőség azoknak, akik dolgoznak, de kevesebbet keresnek – Az emberek évekig dolgozhatnak azon, hogy anyagi lendületet szerezzenek lakásvásárláshoz, de még mindig nem sikerül; A CLT-k további lökést adnak a tulajdonjognak.
• Építési hitel – A hitel még mindig fontos mérőszáma a pénzügyi élességnek; A CLT-k segíthetnek egy háztartásnak felépíteni és bővíteni a bölcs hitelfelvételi képességet.
• Stabilitás – Az otthon birtoklása lehetővé teheti a gyermekek számára, hogy az érettségi után ugyanabba az iskolába járjanak, és ösztönözheti a közösségben való részvételt.
• Az eszköztőke növelésének előnyei – Ahogy az otthoni vagyonuk idővel növekszik, a családok megragadhatják ezt az értéket a jövő számára.
• Megakadályozza a tulajdonosokra nehezedő spekulatív nyomást – Amikor egy CLT-lakás kikerül a piacról, nincs nyomás az eladásra, amikor az eszközök értéke emelkedik.
• Míg a befektetés megtérülése korlátozott, generációk gazdagságát teremtik meg – Annak ellenére, hogy az eladásból származó előnyök korlátozottak, a család arra ösztönöz, hogy a kölcsön vagy az eladás lejártáig jól kezelje befektetését.
• Lehetővé teszi a korlátozott jövedelmű családok számára a megtakarítást – Ha a lakhatási költségek alacsonyabbak, a család más célokra is megtakaríthat, beleértve a gyermekgondozást, oktatást és készpénztartalékot.

A tágabb értelemben vett előny a gazdaság számára az, hogy azok a családok, amelyek egyébként olcsóbb többcsaládos egységben maradnának, tulajdonba költözhetnek, felszabadítva ezeket az egységeket más családok számára. Lehetőség van arra, hogy a CLT-k segítsenek egy lakáslétra felépítésében, kezdve az utalványokkal és a közvetlen segítséggel, egészen a bérbeadásig, és végül a tulajdonjogig. A CLT-n keresztüli tulajdonjog lehetővé teszi a családok számára, hogy többet fektessenek be helyi környékükbe és közösségeikbe, és hogy ezek a közösségek és környékek befektessenek ezekbe. A CLT-modell által létrehozott lakástulajdonlási lehetőség lehetővé teszi a családok számára, hogy gyökeret eresszenek, és gazdasági és politikai befolyásolókká váljanak.

És ez a modell megkönnyítheti a többcsaládos lakhatást is. Seattle-ben, Homestead Community Land Trust épít 38 társasházi egység két különböző helyszínen, az egyiket adományozta, a másikat a város többletterületén. A tulajdonosi modell megegyezik a családi házakéval. Bizonyos szempontból a társasházak jelentik a modell leglogikusabb felhasználását, mivel a piaci kamatozású társasházak egy általánosan használt eszközbe vannak beágyazva. A város többletterületének adományozása különösen fontos, mivel ez országszerte általános; a városoknak és más önkormányzatoknak gyakran vannak olyan földterületei, amelyek nem használhatók eredeti rendeltetésükre, de lakásként hasznosíthatók.

Vannak más lehetőségek is a CLT modell alkalmazására. Sok közösség lehetővé teszi a háztáji nyaralók, alosztályok és „hiányzó középső” lakások építését, valamint a bérlakáskínálat további sűrűbbé tételét. A zónák felosztásának liberalizációjával kapcsolatos probléma az, hogy a legtöbb család számára hiányzik a finanszírozás, hogy kihasználhassa az egycsaládos negyedek megnövekedett sűrűségét. A CLT vásárolhat egy felosztott telket, két házat építhet rá, és alacsonyabb áron adhatja el a házakat. Ez előnyös lenne az eredeti háztulajdonos számára, és két új háztulajdonos jönne létre az egykor egyetlen telken. Kalifornia nemrégiben törvényt fogadott el ez nem eredményez nagy sűrűséget az egycsaládos zónákban, de a CLT-modell segíthet elérni ezt a célt.

A legtöbb családnak, különösen azoknak, akiknek esetleg van otthonuk, de még mindig fizetnek jelzáloghitelt, egyszerűen nincs pénzük ilyen építési projektre. A bankok törékenyek voltak ezeknek a projekteknek a finanszírozásában, és csak lakáshitel-keretet (HELOC) kínálnak, egy olyan eszközt, amely megfélemlítő és gyakran megvalósíthatatlan a családok számára. A közösségi földtrösztök egy tesztelt finanszírozási modellel kitörhetik ezt a zsákutcát.

Néhány szószóló sürgette a politika támogatását bérlő ingatlanszerzés. Itt is a finanszírozás a probléma. Például honnan szereznek pénzt a bérlők egy rossz minőségű ingatlanban, amely karbantartásra szorul és egy függőben lévő eladás előtt áll, hogy megvegyék az épületet vagy bérelt házat? A legtöbb politikai döntéshozó kedvezően értékeli a CLT-modellt, és e modell előnyeinek felhasználása e kihívások egy részének megoldására érdekes lehetőség.

Az egyik ötlet az lehet, hogy vásárolnak egy kisebb, alacsonyabb piaci értékű ingatlant, majd a CLT-modell segítségével kedvezményes áron lakásokat hoznak létre, amelyeket a meglévő bérlők kedvező finanszírozás mellett megvásárolhatnának, miközben a CLT birtokolja a földet, és bérbe adja a lakástulajdonosok egyesületének. . Ez lehetővé tenné a bérlők számára, hogy a helyükön maradjanak, miközben utat biztosítanak számukra a tulajdonjoghoz.

Mi a baj a CLT-kkel? Még gondolkodom rajta. De az ország sokkal jobban járna, ha a támogatási dollárokat földvásárlásra fordítanák CLT-k számára, mint a drága alacsony jövedelmű lakásadó-jóváírás (LIHTC) projektek, amelyek költsége most nő 1 millió dollár bérelt egységenként. Képzeld el, hogy ez a sok pénz az embereket fenntartható úton vezeti a tulajdon felé. Problémák vannak a tulajdonjoggal? Igen és Ezt megbeszéltem.

De a CLT más. A modell lehetővé teszi a dolgozó és nehézségekkel küzdő emberek számára, hogy pénzügyileg fenntartható módon vásároljanak be a meglévő lakáspiacra. Talán az ötlet felhasználható arra, hogy a non-profit LIHTC bérleti egységek bérlőit tulajdonba állítsák. Meglátjuk. Ami tetszik, az az az elképzelés, hogy a CLT a kereslet és kínálat valósága felé fut, nem abból; a modell elismeri a földspekulációt, és nem panaszkodik rá, hanem biztonságos kikötőt hoz létre belőle, és utat teremt a kevesebb pénzzel rendelkező emberek számára. Biztos vagyok benne, hogy találok egy végzetes hibát, de amíg nem teszem meg, addig a modellt a lakhatás felé tett újabb pozitív lépésként fogom ünnepelni.