Lakásösszeomlás? Mit jelentenek az alacsonyabb árak a lakástulajdonosok és a reménybeli vásárlók számára.

Akár tetszik, akár nem, nem valószínű, hogy megismétlődik egy olyan összeomlás, mint az országban 2008 és 2014 között, amikor a lakásárak kétszámjegyű százalékkal estek vissza a 2007-es csúcshoz képest.

Az árak „kicsit csökkenhetnek, de egy összeomlást a lakásértékek több mint 10%-os csökkenéseként tartok számon, és ez most túlzásnak tűnik” – mondja Daryl Fairweather, a Redfin ingatlanközvetítés vezető közgazdásza.
RDFN,
+ 0.17%.

Egyes előrejelzők arra számítanak, hogy országosan néhány százalékponttal csökkennek a lakásárak a következő egy-két évben, és jelentősen csökkennek néhány metróövezetben. De kevés a konszenzus arról, hogy mely városokban lesz a legnagyobb visszaesés.

Akár első otthona megvásárlására vágyik, akár sajátja van, és fontolóra vette az eladását, a következőképpen járhat az árak esése az Ön számára.

Ha az árak esnek, a vevők leállhatnak

Tegyük fel, hogy lakást szeretne vásárolni, és az árak csökkennek a városban. Kísérteni fogsz, hogy várj. Elvégre minek vesz ma házat, ha úgy gondolja, hogy néhány hónapon belül kevesebbet fog tudni fizetni egy hasonló házért?

Ezzel a vaskalapos logikával az a probléma, hogy nem lehet megjósolni, mikor érnek mélypontra az árak. Várjon túl sokáig, és akkor a végén megpróbál vásárolni, amikor az árak emelkednek és a verseny fokozódik. Ez a piaci időzítésnek nevezett stratégia nem tanácsos, mondja Odeta Kushi, a First American Financial Corp. vezető közgazdásza.

„Ha havi fizetéssel talál olyan házat, amely megfelel az Ön pénzügyi elvárásainak, és itt az ideje a vásárlásnak, akkor tegye meg” – mondja.

És ha várod, hogy az árak csökkenjenek, de soha nem esnek, akkor rájöhetsz, hogy a „ház, amelyet egy éve találtál, amit igazán szerettél, amelyet megengedhettél magadnak, de kihagytad, jövőre drágább lesz, – mondja Kushi.

Mivel az emberi természet olyan, amilyen, valószínűleg úgyis megpróbálja időzíteni a piacot. De hé, figyelmeztettek.

További információ: Miért van „sok mozgástér” a lakásoknak recesszió idején, még akkor is, ha az árak 15%-kal esnek

Az eladók aggodalma alávetette az árakat

A lakásárak zuhanására való várakozást meghiúsíthatja, hogy a lakástulajdonosok nem hajlandók feladni, amit megszereztek – és a járványkorszak lakhatási fellendülése idején a lakástulajdonosok kaptak néhány dolgot, amit meg akarnak tartani.

Az első a felfújt lakásértékek. Kushi „lefelé ragadósnak” nevezi a lakásárakat, ami azt jelenti, hogy az eladók nem szívesen fogadják el az árengedményeket, hacsak nem akarnak kétségbeesetten eladni. – Ha nem kell eladnod, csak ülj feszesen, igaz? ő mondja.

A másik dolog, amihez a lakástulajdonosok ragaszkodnak: az alacsony jelzálogkamatok. A refinanszírozás vagy a jól időzített vásárlások révén a jelzáloghitellel rendelkező lakástulajdonosok 92%-a 5% alatti, felének pedig 3.5% alatti a kamata, mondta Ivy Zelman, a Macro Hive podcast-interjújában júliusban.

Sok ilyen háztulajdonos meg fogja simogatni a mélypontját jelzálog kamatlábak és fogadd meg, hogy soha nem hagyod el.

„Ha ma olyan lakástulajdonos vagy, aki 2.6%-os vagy 2.7%-os jelzáloghitel-kamatlábat zár be, mi ösztönzi Önt arra, hogy eladja otthonát és lakást vásárolni magasabb kamattal?Mark Fleming, az első amerikai vezető közgazdász mondta a REconomy podcastban. "Nem sok. Te vagy ráta zárva. "

Már vannak jelei az „eladók sztrájkjának”, ahogy Bill McBride közgazdasági blogger nevezi ezt a jelenséget Calculated Risk hírlevelében. A McBride egy 25 lakáspiacon végzett felmérés során 10.6%-os visszaesést mutatott ki az újonnan kiadott lakások számában augusztusban az egy évvel korábbihoz képest.

A lakástulajdonosok makacssága alapvetően érinti a leendő lakásvásárlókat: amikor a tulajdonosok kivonják otthonaikat a piacról, csökkentik a megvásárolható lakások számát. A korlátozott kínálat visszatarthatja az árak esését, mivel a vevők a szűkös kínálatért versengenek.

Olvasás: A legtöbb közgazdász úgy látja, hogy az Egyesült Államok 2023-ban a vásárlók lakáspiacává válik. Itt láthatja a legnagyobb értékcsökkenést.

Amikor többel tartozol, mint amennyit az otthon ér

Csaknem 10 millió meglévő lakást adtak el 2021 eleje óta a gyors árnövekedés korszakában. A lakások értékének csökkenése azt jelentené, hogy a közelmúltbeli vásárlók – azok, akik kis előleget fizettek, és nagy tőke nélkül kezdtek – többel tartozhatnak, mint amennyit a házuk ér. Úgy ismert, hogy fejjel lefelé. Ha ebbe a helyzetbe kerül, van néhány lehetőség.

• Tartsa meg a házat, fizessen be minden jelzáloghitelt, és várja meg, amíg az ingatlanárak helyreállnak. Ez lesz a legnépszerűbb lehetőség még olyan családok számára is, amelyek kinőtték otthonukat.

• Ha fejjel lefelé adja el a házat, akkor a megtakarításokat meg kell csapnia a teljes hitelegyenleg, valamint az ingatlanjutalékok és egyéb költségek kifizetéséhez.

• Mi a teendő, ha nincs elég készpénze a jelzáloghitel egyenlegének törlesztésére? A kölcsönadó engedélyét kérheti a ház eladásához short ügylet keretében. A hitelező azonban megtagadhatja az engedélyt, ha megengedheti magának a havi házfizetést. Ez bezárná Önt az 1. lehetőségbe, megtartva a házat, és megvárná, amíg többet ér, mint amennyivel tartozik.

Lásd még: A lakásvásárlók visszalépnek szerződéseiktől a Sun Beltben, különösen Las Vegasban, Phoenixben, Tampában és Texasban

Kevesebb tőke, amellyel szemben hitelt kell felvenni

Végül ott van a lakáscélú hitelek és a lakáscélú hitelkeretek kérdése, ill HELOC -ok. Ezek a második jelzáloghitelek, amelyek lehetővé teszik, hogy kölcsönt vegyen fel otthona saját tőkéje ellenében. Ahhoz, hogy bármelyikre jogosult legyen, elegendő tőkével kell rendelkeznie: legalább 20%-kal, vagy bizonyos esetekben 15%-kal.

Lehetséges, hogy a lakásértékek csökkenése annyi tőkét törölhet, hogy a 15%-os vagy 20%-os küszöb alá süllyed, így nem jogosult lakáshitelre vagy HELOC-ra. Még ha azelőtt kap is HELOC-ot, a hitelező később csökkentheti hitelkeretét, hogy az összhangba kerüljön az otthona értékével.

A világjárvány-korszak lakáspiaci fellendülésének legforróbb időszakában, amikor az árak évente több mint 15%-kal emelkedtek, kevés vásárló aggódott amiatt, hogy a lakások értéke végül csökken. Ezt a túláradó, versengő figyelmetlenséget most óvatosság váltja fel – amit Ali Wolf lakásügyi közgazdász FOBATT-nak nevez, vagy a vásárlástól való félelem a csúcson.

Több a NerdWallet-től

Holden Lewis a NerdWallet számára ír. Email: [e-mail védett]. Twitter: @HoldenL.