„Ha visszatekintünk az elmúlt évtizedre, kevés volt a lehetőség blue-chip lakás REIT részvények vásárlására” – mondja Brad Thomas, a Wide Moat Research vezérigazgatója és vezető elemzője, valamint a könyv szerzője. Az intelligens REIT befektető. "Jelenleg ritka kiárusítás folyik."
A lakás-REIT-ek jelenleg 21%-os kedvezménnyel kereskednek mögöttes eszközeik értékéhez képest – számítja a Green Street kereskedelmi ingatlanelemző cég. Egy évvel ezelőtt még 3%-os kedvezménnyel kereskedtek.
Nem meglepő, hogy az ingatlan REIT-ek a részvényekkel és a kötvényekkel együtt zuhantak ebben az évben a széles körű piaci eladások során. Az ingatlanbefektetések érzékenyek a kamatokra, ami növeli a hitelfelvételi költségeket.
Erről szerdán a Munkaügyi Minisztérium számolt be A fogyasztói árak 9.1 százalékkal emelkedtek éves ütemben júniusban, megnyitva az utat egy újabb meredek kamatemelés előtt a Federal Reserve részéről még ebben a hónapban.
De a magas árak valójában jó hír a lakás-REIT-ek számára, mivel megnehezítik a lakásvásárlást. A rekordalacsony jelzálogkamatok időszaka után a 30 éves fix kamatláb közel duplájára, 5.51%-ra nőtt. Májusban a meglévő lakások átlagos eladási ára először haladta meg a 400,000 XNUMX dollárt, ami tovább rontotta a megfizethetőséget.
„Vannak olyan leendő vevők, akiket most a bérbeadási csoportba szorítanak” – mondja Haendel St. Juste, a Mizuho Securities ügyvezető igazgatója és REIT-elemzője. „A lakástulajdon költségeinek drámai változása nettó haszon a bérleti oldal számára.”
Hírlevél Bejelentkezés
Barron előnézete
A hétvégi Barron magazin rövid áttekintése a legnépszerűbb történetekről. Péntek este ET.
Elemzők szerint a lakások REIT-einek eladása túlzottnak tűnik, tekintve, hogy a társaságok mérlegei egészségesek, és a bérbeadási kereslet kilátásai erősek. A legfrissebb fogyasztói árindex-jelentés kimutatta, hogy a bérleti díjak emelkedtek a legnagyobb mértékben 1986 óta – 5.8%-kal magasabb, mint egy évvel korábban.
John Pawlowski, a Green Street ügyvezető igazgatója egyetért azzal, hogy a lakások REIT árai túlságosan meredeken estek. Vannak esetek, amikor a bérlakásokat „kidobják egy negatív makrolakás-narratíva fürdővizével” – mondja. A legtöbb általa fedezett REIT-nek mindössze 20-25 cent adóssága van minden egyes dollár eszközérték után, és rengeteg pénzforgalom áll rendelkezésre az adósság kiszolgálására.
Az biztos, hogy az ingatlanok erősen korrelálnak a gazdasággal. Csak vissza kell tekinteni 2020-ra, amikor amerikaiak milliói veszítették el állásukat a Covid-visszaesés során, és milyen hatással volt ez a bérleti díjakra és a kihasználtságra.
A városi tengerparti városokban, köztük San Franciscóban, New Yorkban, Los Angeles belvárosában és Seattle-ben „a lakásbérleti díjak és a kihasználtság csökkenése volt a legélesebb” – mondja Pawlowski. De a Sunbelt területeken, köztük Atlantában, Carolinasban, Texasban, Phoenixben és Las Vegasban a bérleti díjak enyhén csökkentek, miközben a foglaltság erős maradt.
A különböző lakás REIT-ek lehetővé teszik a befektetők számára, hogy az ország különböző részein fogadjanak, mondja St. Juste.
Camden Property Trust
(ticker: CPT) és
Közép-Amerika Lakásközösségek
(MAA) főként Sunbelt-tulajdonokkal rendelkezik.
Saját tőke lakóingatlan
(EQR) és
AvalonBay Közösségek
(AVB) erősen kétpartiak.
Lakásjövedelem REIT
(AIRC) és
UDR
(UDR) a part menti és a Sunbelt piacokon egyaránt kitett, míg
Essex Property Trust
(ESS) egy nyugati parti színdarab.
Cég / Ticker | Legutóbbi ár | YTD árváltozás | 2021-es teljes megtérülés | Piaci érték (bil) | Ár / 2023E FFO* | Osztalék hozam |
---|
BICOASTAL | | | | | | |
AvalonBay közösségek / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
Lakossági tőke / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
NAPÖV | | | | | | |
Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
Közép-Amerika lakásközösségei / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
EGYENSÚLYÚ KITETTSÉG MINDKÉT PIAC SZÁMÁRA | | | | | | |
Lakásbevétel REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=becslés. FFO=műveletekből származó pénz. *Az ár/műveletekből származó pénz egy standard értékmérő a REIT-ek számára. Az iparági átlag jelenleg 19.2.
Forrás: Bloomberg
Pawlowski azt mondja, hogy az UDR és az Equity Residential hasonló nagyságrendű csökkenést mutatott, mint társaik idén, de nehéz volt a 2020-as és 2021-es év. „Már sok kínt viseltek, így nem volt olyan drága az idei év. , és most az értékelések visszaálltak, a fundamentumok pedig javulnak, így az UDR és az Equity Residential két különösen olcsó REIT jelenleg.” Elmondta, hogy a 2022-es bevételeken magasabb hozam mellett kereskednek, mint a lakás REIT társaik, és várható belső megtérülésük az összes ingatlanszektor felső felében van.
Az egyik olyan tényező, amely jót tesz a lakás-REIT-eknek, hogy a lakhatás nem diszkrecionális elem, így még ha az emberek elveszítik a munkájukat egy recesszióban vagy csökkentik a fizetésüket, a bérlakások iránti kereslet nem esik olyan hirtelen, mint a diszkrecionális lakások iránti kereslet. cikkek, például utazási vagy luxuscikkek. „Recesszió idején a bérleti díjak továbbra is csökkenhetnek” – mondja Pawlowski. "De mivel a kereslet kevésbé diszkrecionális, a kereslet jobban kitart, mint más területeken."
Gina Szymanski, az AEW Capital Management REIT értékpapír-csoportjának portfóliómenedzsere szerint a lakossági REIT „az egyik kedvenc kategóriánk”, tekintve árazási erejüket és alapjaikat. Megjegyzi, hogy „nem mentesek a visszalépéstől, mert a kamatlábak ellenszele minden vállalatot érint”.
De hozzáteszi, „a lakóházak nevének mérlege a világegyetemünk összes vállalata közül a legjobb állapotban van. Nagyon jól érezzük magunkat, hogy vissza fognak térni.”
Írj neki Lauren Foster itt [e-mail védett]