3 legjobb REIT, amely jelenleg rendkívül olcsó

A REIT-eket különösen súlyosan érintette a folyamatban lévő medvepiac. Míg az S&P 500 18%-ot esett idén, addig az Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) 26%-ot engedett el.

A REIT alulteljesítésének fő oka a magas kamatlábak hatása a legtöbb REIT kamatkiadásaira, amelyek jelentős összegű adósságot hordoznak.

Néhány REIT azonban hosszú távon rendkívül olcsóvá vált. Amint a magas kamatlábak okozta ellenszél csillapodni kezd, az erős fundamentumokkal rendelkező REIT-ek valószínűleg nagyon megjutalmazzák befektetésijegy-tulajdonosaikat.

Ezzel együtt vitassuk meg három kivételesen vonzó REIT kilátásait.

Egy tiszta játék kórház REIT

A 2003-ban alapított Medical Properties Trust (MPW) az egyetlen tiszta játékú REIT kórház a szektorában.

A REIT több mint 400 ingatlannal rendelkezik, amelyeket több mint 30 különböző üzemeltetőnek adnak bérbe. Az eszközök többsége általános akut ellátást biztosító kórház, és jól diverzifikált a különböző földrajzi területeken, ingatlanokkal 29 államban, hogy csökkentsék a kereslet és a kínálat egyensúlyhiányának kockázatát az egyes piacokon. Az egyesült államokbeli portfólión kívül a Medical Properties stratégiai kitettséggel rendelkezik a legfontosabb nemzetközi piacokon, beleértve Németországot, az Egyesült Királyságot, Olaszországot és Ausztráliát.

A Medical Properties versenyelőnyt élvez. Mint az egyetlen tiszta játékú REIT kórház, amely közel 20 éves tapasztalattal rendelkezik az üzleti életben, és nagy szakértelemmel rendelkezik a saját résein belül. Méretgazdaságosságot is élvez.

Kórházi REITként a Medical Properties jobban ellenáll a recesszióknak, mint a legtöbb REIT, mivel a legtöbb fogyasztó még a legkedvezőtlenebb gazdasági körülmények között sem csökkenti egészségügyi kiadásait. A REIT a koronavírus-válság során végig ellenállónak bizonyult, 2020-ban és 2021-ben rekordnagyságú [FFO] műveletekből származó befektetési jegyre jutó pénzeszköz. Másrészt a nagy recesszió idején a tröszt 31%-kal csökkentette az egy befektetési jegyre jutó FFO-t, és csökkentette annak értékét. osztalék 26%-kal.

A Medical Properties figyelemreméltóan következetes növekedési rekordot mutatott fel. Az elmúlt 10 évből kilencben nőtt az egységenkénti FFO-ja, átlagosan 9.3%-os éves ütemben. A következetes teljesítmény a REIT szilárd üzleti modelljének és gondos végrehajtásának bizonyítéka. A legtöbb piacán a népesség elöregedése miatti hátszélnek és az ígéretes felvásárlási folyamatnak köszönhetően a Medical Properties valószínűleg a következő években is a növekedési pályán marad.

Másrészt, csakúgy, mint más egészségügyi REIT-ek, a Medical Properties is jelenleg bizonyos ellenszélekkel néz szembe, nevezetesen az infláció munkaerőköltségre gyakorolt ​​hatásával, a betegek számának lassú fellendülésével a pandémia után, és a fiskális ösztönző csomagok csökkenésével. Ennek eredményeként a biztonság kedvéért csak 0.4%-os átlagos éves FFO-növekedést feltételezünk egységenként a következő öt évben.

A Medical Properties kilenc egymást követő évben emelte osztalékát, és jelenleg 9.3%-os osztalékhozamot kínál. A REIT tisztességes, 64%-os kifizetési rátával és szilárd mérleggel rendelkezik, 2.6-os kamatfedezeti rátával. Tekintettel a defenzív üzleti modellre, az osztalékot a belátható jövőben biztonságosnak kell tekinteni.

A Medical Properties jelenleg közel 10 éve alacsony, 6.9-es árfolyam/FFO arány mellett forog, ami jóval alacsonyabb, mint a részvény historikus átlaga, 12.5. A kivételesen olcsó értékelés a már említett ellenszélekből és az infláció jövőbeli cash flow-k jelenértékére gyakorolt ​​hatásából adódik. Amint az infláció csökkenni kezd, az FFO többszöröse valószínűleg elkezd visszatérni történelmi átlaga felé. Így a következő öt évben 12.6%-os évesített értékelési hátszelre számítunk. Tekintettel a 9.3%-os osztalékra és az FFO befektetési jegyenkénti 0.4%-os növekedésére, úgy gondoljuk, hogy a részvény 18.5%-os teljes éves hozamot kínálhat a következő öt évben.

Ezt a REIT az irodában adja

Office Properties Income Trust (OPI) egy REIT, amely jelenleg több mint 160 épület tulajdonosa, amelyek 31 államban találhatók, és elsősorban egyedi bérlőknek vannak bérbe adva, magas hitelminőséggel. A REIT portfóliója jelenleg 90.7%-os kihasználtsággal és átlagosan 17 év építési korú.

Az Office Properties a bérbeadásból származó bevételének 64%-át befektetési célú bérlőktől szerzi. Ez az egyik legmagasabb százalékos bérleti díj, amelyet a befektetési célú bérlők fizetnek a REIT szektorban. Az is figyelemre méltó, hogy az Egyesült Államok kormányának bérlői a bérleti díjból származó bevételek hozzávetőleg 20%-át termelik, miközben egyetlen másik bérlő sem éri el az éves bevétel 4%-ánál többet. Az Office Properties összességében kivételes bérlői hitelprofillal rendelkezik, ami megbízható cash flow-t eredményez, és így jelentős versenyelőnyt jelent.

Másrészt az Office Properties nagy adósságterheléssel rendelkezik, a kamatkiadás jelenleg gyakorlatilag az összes működési bevételét felemészti. Következésképpen a tröszt éppen eszközértékesítési folyamatban van, hogy csökkentse tőkeáttételét. A tőkeáttételi folyamat az elmúlt két évben megviselte a REIT teljesítményét.

A harmadik negyedévben az irodai ingatlanok kihasználtsága 94.3%-ról 90.7%-ra, az egy egységre jutó normalizált FFO pedig 10%-kal csökkent az előző negyedévhez képest. Az eszközeladások és egyes bérleti szerződések lejárta miatt az egy egységre jutó FFO összességében 19%-kal csökkent az elmúlt két évben, és idén további 3-4%-kal csökkenhet.

Ráadásul a koronavírus-válság számos vállalatot arra késztethet, hogy állandó „otthoni munka” modellt alkalmazzon működési költségeik csökkentése érdekében. Egy ilyen elmozdulás hosszú távon ártana az Office Propertiesnek, bár még korai lenne értékelni a járvány hatását erre a tendenciára. Az Office Properties teljesítményére nehezedő magas adósságterhelés és az „otthoni munka” trend okozta ellenszél miatt az elkövetkező öt évben mindössze 2%-os átlagos éves FFO-növekedést várunk egy egységre vetítve.

Az Office Properties négy egymást követő évben befagyasztotta osztalékát, de kiemelkedően magas, 15.7%-os osztalékhozamot kínál. A REIT egészséges kifizetési aránya 47%, de túlzott adósságterheléssel rendelkezik. Emiatt recesszió esetén csökkenhet az osztaléka.

A jó oldalról elmondható, hogy a részvények jelenleg közel 10 éves alacsony árfolyam/FFO 3.0-s árfolyamon forognak, ami jóval alacsonyabb a 10 éves 8.0-s átlagnál. A REIT magas tőkeáttétele miatt inkább konzervatívak legyünk, és így tisztességes, 6.0-s ár/FFO arányt feltételezünk.

Ha a részvény öt éven belül eléri valós értékelési szintünket, 15.0%-os évesített hozamnövekedést fog élvezni. Tekintettel a 15.7%-os osztalékra és az FFO egységenkénti 2.0%-os növekedésére, az Office Properties 24.7%-os éves összhozamot kínálhat a következő öt évben.

Törje fel ezt a széfet a bevétel érdekében

Biztonság (SAFE) 2017-ben vált nyilvánossá, melynek menedzsere és elsődleges befektetője az iStar. A mai napig az iStar a többségi részvényes, bár a törvény csak a szavazati jogot biztosító részvények 42%-ának ellenőrzésére korlátozódik vállalatirányítási célokra.

A Safehold egy REIT földbérlet, amelynek célja, hogy forradalmasítsa az ingatlanipart azáltal, hogy tőkehatékonyabb módot biztosít a vállalkozások számára, hogy épületeket tulajdonítsanak vállalkozásaik számára. A tröszt az Egyesült Államokban kereskedelmi ingatlanok alatti földterületek hosszú távú eladásával és visszabérlésével foglalkozik, és az egyetlen olyan REIT, amely kizárólag földbérleti szerződésekre összpontosít az ingatlanbefektetések és -fejlesztések támogatására.

A Safehold az értékesítés és a visszlízing alapterületi bérleti szektorának első lépése. Ennek eredményeképpen innovatív és egyedi lízingtermékeket kínál, amelyek széles haszonkulcsot és bőséges teret biztosítanak a REIT számára a jövőbeni növekedéshez. Azonban ebben az üzletben kevés a belépési korlát, ezért előfordulhat, hogy a bizalom versenyelőnye nem bizonyul tartósnak.

A Safehold jelenleg erős üzleti lendületet élvez. A harmadik negyedévben több új kezdeményezésnek köszönhetően 52%-kal növelte bevételét az előző évhez képest, és közel háromszorosára növelte az egy egységre jutó FFO-t, részben a földbérlet eladásából származó egyszeri nyereségnek köszönhetően. A REIT 2020 decemberében megvásárolta a földbérletet 76.7 millió dollárért, majd a harmadik negyedévben 136 millió dollárért eladta. Tartós üzleti lendületének köszönhetően a REIT jó úton halad, hogy idén közel 30%-kal, új rekordszintre növelje egységenkénti FFO-ját.

A Safehold vezető szerepet tölt be a 7 billió dollárra becsült, teljes címezhető piacon. Az emelkedő kamatlábak azonban nyomást gyakorolnak a REIT nettó eszközértékére (NAV). Ezért a REIT NAV-jának átlagos évi 2.7%-os növekedését feltételezzük a következő öt évben.

Ráadásul a tröszt jelenleg 2.4%-os osztalékhozamot kínál. Míg ez a hozam jóval alacsonyabb, mint a Medical Properties és az Irodai ingatlanok hozama, a Safehold osztaléka sokkal biztonságosabb, mint a másik két REIT osztaléka, elsősorban a szilárd, 35%-os kifizetési aránynak köszönhetően.

A Safehold jelenleg közel öt éve alacsony, 0.62-es ár/NAV mutatón forog, ami jóval alacsonyabb a feltételezett 1.0-s valós értékelési szintnél. Amint a kamatlábak mérséklődni kezdenek, arra számítunk, hogy a REIT visszatér a valós értékelési szinthez. Ha a részvény 12.6 év múlva a valós értékelési szintjén forog, akkor 2.4%-os évesített hozamnövekedést fog élvezni. Tekintettel a 2.7%-os osztalékra és a befektetési jegyre jutó NAV 17.0%-os növekedésére, a Safehold XNUMX%-os teljes éves hozamot kínálhat a következő öt évben.

Záró gondolatok

A fenti három REIT kiugróan olcsóvá vált eladásai miatt, ami elsősorban a 40 éve magas infláció eredményeire és értékelésére gyakorolt ​​hatásának köszönhető.

Várakozásaink szerint az infláció csökkenni kezd jövőre a Fed agresszív politikájának köszönhetően, amely prioritásként kezelte az infláció 2%-os hosszú távú céljának visszaállítását. Amikor az infláció mérséklődik, a fenti három REIT jutalmazhatja a befektetőket.