USA: úton van egy új ingatlanbuborék

A lakáspiac leghasznosabb tulajdonsága, hogy egy kiváló hőmérő az ország gazdasága számára. Előre látja, hogy mi lesz, így amikor az érintett piac az amerikai piac, amely a bolygó gazdaságának 25%-át teszi ki, az Európára való átterjedés csak idő kérdése.

USA: 2008-hoz hasonló újabb lakásbuborék?

2008-ban az Egyesült Államok ingatlanpiaca már egy nagyon jelentős volumenű buborékot élt át, ehhez képest ma már teljesen más kép van, ami miatt a két esemény egyáltalán nem hasonlítható össze.

Az első buborékot másodlagos jelzálogbuboréknak is nevezték, ezzel a névvel azon jelzáloghitelek azonosítására szolgál, amelyek nem feleltek meg az első osztályú hitelképességnek.

Abban az időben az amerikaiak nagy többsége adósságot vállalt egy vagy több lakás megvásárlására a hitelhez való könnyű hozzáférés miatt, egészen addig, amíg a kölcsönök egyre nehezebbé váltak, és a kevésbé teljesítőképes törlesztési képességük lett, így fokozatosan a jelzáloghitelek „felrobbantottak”, a gazdaság recesszióba süllyedt.

Az eseménylánc által okozott kár csak két éve, 2020-ban számszerűen kompenzálódott, jelentős ingatlanérték-növekedéssel, 13% éves szinten, jóval magasabb, mint a 20 éves 2%-os, sőt a 10 éves 5% körüli átlagnál is.

Ezzel kapcsolatban 2021-ben az Országos Shiller-árindex (az árak alakulása a lakáspiac százalékában) a lakások értékének növekedését könyvelte el, amely elérte a alacsony a 50,000 dollár.

Ha figyelmen kívül hagyjuk Floridát, amely rendkívül megfizethető adóztatása miatt esetleg doppingolt adatokat tartalmazott, az Egyesült Államok lakáspiacának többi része a világjárvány ellenére óriási növekedést mutatott az elmúlt három évben. háború Ukrajnában ami mindenkit megérintett a források és a medvepiac miatt (ami már több mint egy éve lebeg).

Tavaly nem volt ritka, hogy az Egyesült Államokban sorok alakultak ki a nyitott házaknál, hogy bármilyen méretű és árú lakást vásároljanak, de mostanra a dolgok határozottan megváltoztak. Az egyesült államokbeli családoknak egyre kevesebb forrása van a költésre, és azok, akiknek nincs rá azonnali szükségük, vagy felhagynak a lakásvásárlással, vagy inkább kényelmi szállást keresnek.

Ennek van némi hatása: egyrészt kevesebben tudnak és akarnak lakást vásárolni, talán a rászorultság ellenére, ebből fakad a jelzáloghitel-igénylések drasztikus visszaesése, másrészt az egész szakma szenved, ingatagabb állások, kisebb a kereslet a konyhák és a nappalik iránt, kevesebb a villanyszerelő, asztalos és költöztető állás, és így az amerikai gazdaság erőteljes visszaesést szenved el.

Adatelemzés és az amerikai lakáspiac állapota

A lakáshitelek iránti kereslet első és második lakásként is 22 éves mélyponton van, annak ellenére, hogy a piac nagyon lassan mozog.

A lakáspiac erősen várja a közelgő válságot, de nagyon lassú is, nem olyan a reakcióideje, mint a tőzsdének, ami gyakran hirtelen leáll, először a lakások árai leállnak, majd eltűnnek a vevők és végül az ár korrigálja (idén -8%) az összes következővel.

A törlesztőrészlet-bevétel arány a legfontosabb, és az amerikaiak hozzászoktak a törlesztőrészlet megfizethetőségében gondolkodni. Ugyanezen részletért ma egy amerikai állampolgár megengedhet magának egy házat, aminek értékű 118,000 2020 dollárral kevesebb, mint XNUMX-ban, ha már arról beszélünk $500,000 házak. Ez abban a szakaszban van, amikor a törlesztőrészlethez szorosan kapcsolódó kamatok 6% de nem biztos, hogy ezek újra felmennek és a terjedés kiszélesedik.

Ez a 6%-os kamat erősen összefügg az Egyesült Államok Központi Bankjának kamatemelésével, és ezen a szinten vannak. általános aránynövekedés 225 bázisponttal, de a Federal Reserve már nem csak azt nyilatkozta, hogy idén még legalább egy kamatemelés lesz, hanem azt is, hogy az emelések jövőre is folytatódnak, amíg az infláció el nem éri a 3% körüli értéket. 

Minél magasabb a kamatok, annál drágábbak a jelzáloghitelek az év elejéhez képest, amikor az Egyesült Államokban a jelzáloghitelek 3%-on voltak. Ma három negyedév után 6.25%-ig járnak, és a növekedés semmi jelét nem mutatja a megállásnak.

Nagyon érdekes tény a hitelhez jutás nehézségei és az ingatlanárak zuhanásának ebben a spiráljában az, hogy a „hogyan adjam el a házam most” kifejezésre a Google-on végzett keresések százalékos aránya rendkívüli eredményt regisztrált. + 2750% csak idén augusztusban.

Ha a részletekre megyünk, azt láthatjuk, hogy a leginkább érintett árkategóriában az 500,000 800,000 és 200,000 XNUMX dollár közötti, illetve a XNUMX XNUMX dollár alatti lakásokat érintik, annak ellenére, hogy az utóbbi kategóriákba tartozók mostanra egy fontos ejtőernyőt élveztek, például az, hogy a lakásvásárlás erősen befolyásolja érzelmi összetevőt, ezért a vásárlók hajlandóak elviselni az emeléseket, hogy megvalósítsák álmukat a lakásvásárlásról, de hogy ez a „türelem” meddig tart a folyamatos növekedéssel szemben, nem tudni.

A Új lakások havi kínálata, ami az eladó új építésű lakások és az eladatlan lakások aránya, az meredeken csökken, jelzi, hogy az eladatlan ingatlanok egyre gyakoribbak.

Az amerikai lakáspiac a múltban

2000-hez képest, amikor kevés volt a kínálat és a lakásárak is elég jól tartották magukat, ma már sok a ház, és az árak meredeken csökkennek, ami párosul azzal a ténnyel, hogy még a latin-amerikai és afro-amerikai országokban is csökken a születések száma. népesség (amelyben történelmileg magasabb a születési arányszám), és hogy a pandémiás és a világjárvány utáni ingatlanvásárlási ösztönzők fokozatosan megszűnnek, tökéletes vihart idéznek elő a lakásszektorban az Egyesült Államokban.

Az egyetlen nagyon pozitív megjegyzés az, hogy a háztartások a másodlagos jelzálogkölcsön A 2008-as válság sokkal szilárdabb, de ennek ellenére, míg tavaly meg lehetett engedni a vásárlást az ingatlanok 60%-a a mai piacon az amerikai háztartások átlagos vagyonával ez az arány 45%-ra esett (15%-os visszaesés mindössze három negyedév alatt).

A lakásértékesítési válság fertőző hatása csak idő kérdése. Európa, és különösen Olaszország számíthat a legmagasabb háztartási megtakarításokra világszerte, ami jó enyhítő tényező; ehhez hozzá kell tenni a stratégiai elhelyezkedést és a turizmus, valamint az étel-bor otthonok értékét növelő erőteljes hatását. Másrészt azonban aggodalomra ad okot az államadósság, amely az országot fizetésképtelenné teheti, valamint a közeli ukrajnai háború azzal a folyton fennálló veszéllyel, hogy az atom- és globális háborúvá fajul.